Земельное право

Что нужно знать при продаже квартиры: важные пункты при продаже, новые правила, необходимый пакет документов, налогообложение, безопасность сделки и советы юристов

Вы приобретаете квартиру через одно агентство, а за вашу, которую продаете, уже получили задаток через другое агентство. Данный «непорядок» спешит исправить агентство №2, которое рассказывает о том, что у них уже есть клиент на вашу квартиру, причем за большую цену и он готов дать задаток, правда, с условием подождать месяц-полтора. Задаток действительно дают, однако это делает агент этого же агентства, а не реальный клиент, поэтому и ждать вам приходится больше месяца, пока они найдут реального клиента. И к этому времени цены на рынке уже вырастут, а вы к тому же уже потеряли часть суммы на возврате задатка. Цель данной схемы — агентству №2 провести обе сделки и получить двойные комиссионные. А еще можно приобрести квартиру в кредит, даже если у вас нет ни копейки для первоначального взноса.

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

Оно подтверждается следующими документами:

  • свидетельством о госрегистрации объекта на имя продавца, с которым вы имеете дело,
  • договором дарения, наследования или купли-продажи, подтверждающий приобретение права собственности.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела.

У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Обычно мошенники действуют в двух ипостасях: либо под прикрытием вывески наспех организованного риэлторского агентства, либо в качестве так называемых черных маклеров.
Первый вариант опасен своей «респектабельностью»: шикарно оформленный евроофис, приемная с секретаршей, запись в очередь, реклама в прессе и важно надутые щёки самих риэлторов – все это действует на клиентуру так же завораживающе, как дудочка гаммельнского крысолова действовала на серых тварей на их же собственную погибель.

Совет: как не стать жертвой мошенников при продаже квартиры

Какие схемы обмана существуют:

  1. сделка оформляется сразу с несколькими покупателями,
  2. сделку оформляют по фальшивым документам,
  3. продавец медлит с выпиской из квартиры, а полученные деньги, по судебному решению, возвращает частично и долго,
  4. продавец просит в договоре обозначить сумму, которая будет меньше действительной, а потом по судебному решению прекращает сделку и возвращает только указанную в контракте стоимость,
  5. покупателя не предупреждают, что на жилье могут быть другие претенденты, которые в будущем имеют право обратиться в суд.

Это далеко не полный перечень тех способов, которыми могут воспользоваться недобросовестные владельцы жилья, чтобы совершить сделку с максимальной выгодой.

Одна квартира – несколько покупателей Один из самых криминальных способов нажиться на покупателях – продать квартиру сразу нескольким покупателям.

Продажа квартиры — что нужно знать продавцу

Если же недвижимость стоит больше 2 млн. руб., то государство вернет вам те же 13%, но от 2 млн.


руб, что составляет 260 тыс. руб. Получить данную льготу можно двумя способами. Первый — можно получить деньги непосредственно от государства путем их перечисления на ваш расчетный счет.

Если с документами все в порядке, то возмещение происходит довольно быстро: как правило, сумма перечисляется на ваш счет в течении месяца, максимум трех.

Второй способ — вы можете воспользоваться этой льготой для того, чтобы не платить налоги по месту работы в текущем периоде.

Покупка квартиры: главные уловки мошенников

Схемы обмана при покупке квартиры на вторичном рынке с каждым годом только совершенствуются.

О том, как избежать мошеннических действий при приобретении недвижимости в собственность, мы и расскажем в данном материале.

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке? На рынке недвижимости всегда было много аферистов, мошенников, недобросовестных продавцов, впрочем, как и покупателей.

Вторичный рынок в этом отношении показателен. Схемы обмана могут быть самыми разными, и даже люди предусмотрительные и юридически подкованные, совершая покупку квартиры, не всегда могут быстро сообразить, что столкнулись с мошенничеством, а когда это становится понятно, изменить уже что-либо практически невозможно.

Как не попасться на обман при покупке квартиры на вторичном рынке

Случаи обмана связаны не только с умышленным мошенничеством, бывает, что продавцы просто что-то не договаривают, а потом выясняется, что жилье было продано не совсем законно, и горе-покупатель оказывается в итоге без квартиры и без денег. Поэтому не стоит пренебрегать никакими правилами предосторожности, а в особенности – соглашаться на нелегальные способы заключения сделки. Профессиональные мошенники умеют так повести дело, что никаких поводов для подозрений у их потенциальных жертв попросту не возникает.

Это нужно помнить, чтобы руководствоваться правилами предосторожности, невзирая ни на что. Однако вот перечень самых ярких признаков, что сделка может являться фиктивной, и что перед вами, вероятно, мошенник или человек, который что-то не договаривает и скрывает:

  1. часто менялись, по документам, владельцы квартиры за последние несколько лет,
  2. с вас требуют большую сумму задатка,
  3. технический план квартиры и реальная планировка отличаются,
  4. с предоставлением документов, или хотя бы одного из тех, что вы спрашиваете, продавец долго затягивает,
  5. предлагают квартиру по очень низким ценам,
  6. сделку совершает лицо по доверенности владельца квартиры.

Наличие этих признаков не всегда свидетельствует о каком-то обмане.

Что нужно для продажи квартиры

Зарегистрируйте личный кабинет на сайте Сбербанка, проконсультируйтесь в чате со специалистом и получите одобрение ипотеки без визита в банк! Рассчитать ипотеку Итак, для продажи квартиры нужны следующие документы (список может различаться в зависимости от конкретной ситуации):1. Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность продавца и копии всех его страниц, содержащих в себе информацию.

Если продавцу (собственнику) квартиры 14-18 лет, то вместе с паспортом предъявляется свидетельство о рождении.2. Доверенность на представителя продавца, если последний не может лично присутствовать при заключении сделки — оформляется у нотариуса.

3. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости (договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство, решение суда, вступившее в силу) и свидетельство о его регистрации в регистрирующем органе.

Как не лопухнутся при продаже квартиры что надо знать

А еще можно приобрести квартиру в кредит, даже если у вас нет ни копейки для первоначального взноса.

Оно подтверждается следующими документами:

  1. договором дарения, наследования или купли-продажи, подтверждающий приобретение права собственности.
  2. свидетельством о госрегистрации объекта на имя продавца, с которым вы имеете дело,

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Внимание Продавец специально не выписывается Ситуация может быть такой: после заключенной сделки, а может, и задолго до этого, продавец принимает решение не выписываться из квартиры, объясняя это тем, что ему попросту некуда переехать.

Как избежать обмана при покупке и купить квартиру без риска?

Поэтому если у вас имеется возможность, воспользуйтесь услугами профессионалов.

Статистика, которую ведут агентства недвижимости и правоохранительные органы, показывает довольно высокий уровень мошеннических действий при проведении сделок купли-продажи. Связаны такие действия, в первую очередь, с предоставлением поддельных документов. Безусловно, проверить подлинность всех документов мы не сможем, так как не ко всем базам данных имеется открытый доступ, но, например, о наличии «лишних» людей в квартире вполне можно узнать по выписке из домовой книги.

Следующий риск связан с расчетами по договору купли-продажи. В большинстве случаев денежные операции между продавцом и покупателем осуществляются наличным расчетом.

Как быстро и выгодно продать квартиру — пошаговая инструкция грамотной и самостоятельной продажи квартиры без посредников + образцы документов

И даже риэлторы, которые звонят собственникам с вопросом: «Вы продаете квартиру?», иногда слышат в ответ: «Да, продаю, а какую именно?» Рассмотрим некоторые из возможных целей продажи квартиры:

  1. переезд в другой город (в другую страну или в пригород),
  2. смена квартиры на частный дом,
  3. покупка автомобиля или открытие бизнеса,
  4. переезд в более просторную квартиру (с доплатой),
  5. вложение денег в более доходный финансовый инструмент (о том, , я уже писал в одной и из предыдущих статей).
  6. потребность в наличных деньгах на неотложные нужды (образование детей, лечение, свадьба),
  7. съезд на меньшую жилплощадь,

В зависимости от цели устанавливаются и сроки продажи квартиры.

Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке?

Это чрезвычайно серьезный риск, поскольку он чреват угрозой потери права собственности на жилье.

Проблемы, связанные с безопасностью оформления сделки. Рассмотрим каждую группу факторов подробнее. Продажа квартиры по поддельным документам или лицом, которое не является собственником, по доверенности.

Как не надо продавать: 8 ошибок при показе квартиры

Ошибка 2. Задавать лишние вопросы Этап показа квартиры – это этап, на котором на вопросы отвечаете вы.

Если покупатель проявит к квартире реальный интерес и изъявит желание заключить сделку – вот тогда уже вам пора интересоваться его юридической и финансовой состоятельностью.

То есть, даже если на момент показа в ней кто-то живёт, интерьер должен быть максимально обезличен.

Алгоритм действий

Прежде всего нужно знать, что при продаже квартиры следует составить своего рода план. В него можно включить следующие пункты:

  1. Подготовка объекта.
  2. Оценка стоимости.
  3. Размещение объявления для привлечения максимального количества потенциальных покупателей.
  4. Показ объекта откликнувшимся лицам.
  5. Составление предварительного договора купли-продажи квартиры (в большинстве случаев с получением задатка).
  6. Подготовка полного пакета документов на объект.
  7. Составление текста основного договора.
  8. Подписание соглашения.
  9. Регистрация сделки и получение денег.

Подготовительный этап

При продаже квартиры надо знать, что для потенциального покупателя будет наиболее привлекательно. Идеальный вариант – объект в прекрасном техническом состоянии. Другими словами, в квартире сделан ремонт, проведены и нормально работают инженерно-технические системы. При продаже квартиры важно знать, что многие покупатели рассчитывают приобрести пустое помещение. Это означает, что собственнику следует позаботиться о вывозе мебели. Кроме того, необходимо проверить мощность освещения. Если проводить осмотр объекта в вечернее время при ярком свете ламп, помещения будут казаться просторнее.

Между тем далеко не всегда выставляется на продажу идеальный вариант. Зачастую помещения требуют ремонта. Продавцу нужно знать, что квартиру на продажу можно выставить и в текущем состоянии. Дело в том, что зачастую наличие ремонта прибавляет к стоимости объекта не так много. Кроме того, после продажи квартиры (продавцу нужно знать, что это достаточно распространенная ситуация) новые хозяева все равно будут переделывать ее под себя.

Опытные риелторы рекомендуют просто подготовить объект к ремонту. В частности, собственник может освободить помещения от мебели, удалить старую отделку со стен, устранить трещины. Другими словами, необходимо по возможности облегчить покупателю предстоящий ремонт.

Важный момент

При продаже квартиры нужно знать, что люди чаще ориентируются не столько на наличие ремонта, сколько на удобство расположения объекта, его площадь, уровень развитости транспортной инфраструктуры. Следовательно, большим спросом будет пользоваться неотремонтированная квартира в двух шагах от станции метро, чем помещение с евроремонтом в 30 минутах езды от нее.

Подготовка документации

При продаже квартиры нужно знать, что потенциальных покупателей интересуют юридически чистые объекты. Что это значит? Это означает, что у собственника отсутствуют задолженности по коммунальным платежам, право собственности принадлежит только одному человеку, в квартире никто не прописан, нет обременений и ограничений.

Оценка стоимости

Почти все собственники недвижимости желают получить за свой объект как можно больше и как можно скорее. Как правило, предполагается, что субъекты продают квартиры для приобретения нового жилья. Между тем быстро найти покупателя, готового выложить за объект круглую сумму, удается крайне редко.

При продаже квартиры нужно знать, что цена разных объектов может изменяться по-разному. Если предполагается заключение альтернативной сделки, то необходимо взвесить все за и против. Дело в том, что во время поиска покупателя стоимость квартиры продавца может снижаться, а цена объекта, покупка которого предполагается на вырученные деньги, наоборот – повышаться.

Как правило, собственник плохо представляет сумму, в которую можно оценить его квартиру. Получить примерную оценку можно несколькими методами. К примеру, можно посмотреть объявления в интернете. При продаже квартиры нужно знать, что цены, указываемые на разных сайтах, досках объявлений и прочих площадках, – желаемые. Фактическая стоимость объекта будет намного ниже.

Второй вариант определения цены объекта – оценка специалиста. Сегодня в каждом городе работает несколько компаний, осуществляющих оценку недвижимости. Преимущество обращения к независимому оценщику в том, что он может дать рекомендации, выполнение которых позволит существенно повысить стоимость объекта.

Определяющие факторы

На стоимость вторичного жилья может повлиять несколько обстоятельств. Основными критериями будут являться техническое состояние дома и квартиры, местоположение объекта. В Москве, Санкт-Петербурге, некоторых других крупных городах на стоимость влияет удаленность от метро, транспортных развязок и пр. Немаловажное значение имеет развитость окружающей инфраструктуры, удаленность от центра города.

В последнее время в интернете предлагается оценить объект в режиме онлайн. На многих сайтах размещены специальные калькуляторы. Продавцу необходимо ввести требуемые данные и получить результат. Как правило, ему предлагается специальная форма. Основными параметрами при этом будут являться:

  1. Количество комнат.
  2. Площадь (общая, жилая, кухонная).
  3. Этажность дома и этаж, на котором находится объект.
  4. Наличие лоджии/балкона.
  5. Материал отделки стен.
  6. Тип санузла.

Безусловно, результат нельзя считать абсолютно точным. Стоимость объекта будет показана с погрешностью 5-10 %. Надо знать, что продажа квартиры через риэлтора сопровождается и оценкой помещения независимым экспертом. Его услуги будут стоить определенной суммы денег. При этом величина погрешности оценки составит те же 5-10 %.

Субъективные критерии

Они тоже имеют значение при продаже квартиры. На что обратить внимание собственнику, чтобы неожиданно не лишиться потенциального покупателя? Существует ряд субъективных критериев, имеющих значение для приобретателя. Они далеко не всегда описаны в объявлении, но могут иметь принципиальное значение.

Речь, в частности, о таких параметрах, как:

  • Сторона, на которую выходят окна.
  • Вид из окна.
  • Экологическое состояние микрорайона.
  • Наличие и число лифтов в доме.
  • Высота потолка в квартире.
  • Статус дома.
  • Уровень тишины (спальный район или район с оживленным движением).

Это далеко не все возможные субъективные параметры, влияющие на стоимость объекта. Чтобы учесть максимум нюансов, необходимо иметь внушительный опыт работы на рынке недвижимости, а также аналитические способности.

Дополнительные факторы

Узнав примерную стоимость своего объекта, продавец должен оценить ситуацию на рынке. Необходимо проанализировать спрос и предложение. Потенциальный покупатель, вероятнее всего, будет торговаться. Соответственно, владелец объекта должен быть к этому готов. Целесообразно заранее определить для себя допустимую минимальную цену.

Работа с объявлением

Многие собственники, желающие продать свою жилплощадь, не знают, как правильно преподнести информацию о своем объекте. Что написать в объявлении, где лучше размещать сведения?

Как показывает практика, эффективнее всего работают объявления, размещенные в специализированных изданиях "Из рук в руки", "Недвижимость", а также на сайтах о недвижимости в интернете.

В последнем случае продавцу предлагается заполнить специальную форму. В ней содержатся подсказки, ориентируясь на которые, собственник сможет быстро внести всю нужную информацию. Целесообразно выбирать сайты, где есть возможность прикрепить к тексту объявления фотографию объекта. Как известно, визуальная информация лучше воспринимается. Конечно, желательно выставлять удачные фотографии, привлекательные для покупателей.

Объявление нужно составлять так, чтобы оно привлекало больше внимания. Для этого в тексте стоит указать какую-то выгодную особенность объекта. Например, это может быть краткое описание состояния подъезда или год постройки дома.

Специалисты не рекомендуют использовать негативно окрашенные фразы, например, "Без посредников!". Даже если вы не хотите общаться с агентами, не следует писать так категорично. Лучше указать, что объект продается непосредственно собственником. Если объявление размещается в газете, то целесообразно немного изменять содержание для каждого следующего выпуска. Так вы сможете привлечь внимание тех, кто проигнорировал прежнюю редакцию текста, и напомнить о себе тем, кто уже проанализировал его ранее.

Публикуя контактный телефон, каждый собственник должен быть готов принимать звонки не только от потенциальных покупателей, но и от агентов или посторонних ("случайных") людей. Поэтому необходимо запастись терпением. В объявлении целесообразно указать временной промежуток, в пределах которого вы можете отвечать на звонки.

Специалисты рекомендуют перед размещением объявления о продаже ознакомиться с разделом о покупке недвижимости. Возможно, там найдется потенциальный покупатель квартиры.

Показ объекта

Фактором, определяющим принятие решения о приобретении квартиры, является впечатление потенциального покупателя при визуальном осмотре. Более того, выводы приобретателя могут повлиять и на стоимость объекта.

Всегда есть мелочи, которые незаметны на первый взгляд, но могут иметь значение для покупателя. Показывать квартиру следует в виде небольшой экскурсии. Продавцу нужно акцентировать внимание покупателя на преимуществах недвижимости. Это может быть свежий ремонт, удобное расположение помещений, просторная кухня, великолепный вид из окна, прекрасные соседи и пр.

Если покупателю нравится недвижимость, то он обычно сам предлагает перейти к согласованию технических моментов предстоящей сделки. В частности, оговаривается окончательная стоимость объекта. Стороны составляют предварительный договор купли-продажи квартиры. Обязательными пунктами в нем являются сумма задатка, окончательная стоимость объекта, его адрес, сроки заключения основного договора.

Обратите внимание! Квартира может располагаться далеко от места проживания продавца. В таком случае можно обратиться к знакомым или агентам по недвижимости с просьбой показать объект покупателям. При этом следует учитывать, что приобретатели часто настороженно относятся к продаже квартиры по доверенности. По возможности нужно присутствовать при согласовании обязательных пунктов договора купли-продажи квартиры.

Подготовка документов

Сделка может сорваться в самый неожиданный момент из-за отсутствия какой-либо важной бумаги или истечения ее действия. Во избежание таких ситуаций необходимо подготовить пакет документов заранее. Что в него входит?

В первую очередь необходим правоустанавливающий документ. Им является св-во о госрегистрации права (его выдавали лицам, купившим недвижимость после 1998 г.) или св-во о собственности. Кроме того, владельцу квартиры в зависимости от способа приобретения прав на объект могут понадобиться:

  • Св-во о праве на наследство. Вне зависимости от способа наследования (по завещанию или по закону), факт передачи прав на недвижимость умершего оформляется свидетельством установленного образца.
  • Договор мены, дарения, купли-продажи и пр.
  • Справка о погашении пая.

Дополнительные бумаги

Для совершения сделки собственнику необходимо приложить к правоустанавливающим документам:

  1. Кадастровый паспорт, план квартиры. Эти документы оформляются в БТИ. Если производится нотариальное удостоверение сделки или продажу осуществляют по ипотеке, дополнительно нужна будет справка о стоимости объекта по оценке БТИ. Этот документ действителен 1 мес.
  2. Выписку из домовой книги.
  3. Копию лицевого счета. Получить ее можно в ТСЖ, ДЭЗ, РЭУ или иной аналогичной организации.
  4. Разрешение от органа опеки. Оно необходимо, если в качестве собственника выступает несовершеннолетний.

Оформление сделки

Оно осуществляется по определенным правилам. Купля-продажа квартиры предполагает получение достаточно крупной суммы, поэтому обеим сторонам нужно предпринять меры, чтобы обезопасить себя. Собственно, для этого и составляется сначала предварительное, а затем и основное соглашение.

По новым правилам, продажа квартиры может осуществляться без участия нотариуса. Нотариальное заверение договора производится исключительно по желанию сторон. При этом следует учесть, что, согласно правилам, при купле-продаже квартиры собственником, состоящим в браке, необходимо согласие супруга/супруги. Оно должно быть заверено нотариусом.

В соответствии с правилами, продажа квартиры должна быть зарегистрирована в Росреестре. Для этого собственник предоставляет весь пакет документов, к которому прилагает договор.

Текст соглашения, как правило, имеет больше значения для покупателя. Продавцу, в свою очередь, важен процесс передачи денег.

Важные пункты в договоре купли-продажи квартиры

Существует ряд условий, которые признаются законом существенными. Это означает, что при отсутствии таких пунктов договор купли-продажи квартиры будет считаться незаключенным.

В первую очередь, речь идет о местонахождении объекта и его описании. Предметом сделки должна являться конкретная недвижимость, обладающая признаками, по которым ее можно идентифицировать. Согласно правилам, при продаже квартиры в соглашении указывается точный адрес расположения объекта. Это важно и для сотрудников Росреестра. По этим данным они будут искать объект в своей базе. Описание объекта целесообразнее осуществлять по пунктам.

При продаже квартиры следует включить в договор указание на то, что покупатель осведомлен о состоянии объекта и приобретает его таким, какой он есть.

Еще одно существенное условие – цена недвижимости. Стороны обсуждают сумму и указывают ее в соглашении. При этом в предварительном договоре может предусматриваться условие о задатке. Он необходим для своего рода закрепления намерений участников сделки.

При продаже квартиры через риэлтора надо знать, что агент берет комиссию за свои услуги. Она может включаться в стоимость объекта или прибавляться к ней. Более выигрышным считается первый вариант.

Согласно правилам, при оформлении продажи квартиры стороны определяют место и способ оплаты. Передача денег может осуществляться по-разному. Многие предпочитают получить всю сумму наличными. Довольно распространено использование ячейки в банке. Кроме того, есть вариант онлайн перечисления со счета на счет.

Если стороны решат использовать банковскую ячейку, то им нужно будет заключить с финансовой организацией соответствующий договор. Согласно ему, оба участника сделки получат доступ к ячейке "с условием". Продавцу, в частности, нужно будет иметь ключ и договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре. Что касается покупателя, то его условием будет истечение установленного гарантированного срока доступа продавца. Он составляет обычно 2 недели.

Чистота сделки

Приведенная в договоре сумма далеко не всегда соответствует фактически уплаченной. Обусловлено это желанием продавца снизить налог на доход (НДФЛ). Надо отметить, что такие действия признаются незаконными и влекут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Продавец в таких случаях рискует не получить всю сумму, оговоренную устно. Покупатель может сослаться на договор, в котором будет указан размер выплаты, и сказать, что больше он ничего не должен. Собственно, в таком случае он будет прав. Если же о такой махинации станет известно налоговым органам, то продавцу будут вменены санкции.

Что касается покупателя, то ему далеко не всегда выгоден такой договор. Дело в том, что он рискует не получить гарантированный законом налоговый вычет (если сумма сделки будет меньше 2 млн руб.). Кроме того, если сделка будет признана недействительной, вернуть уже выплаченные средства он не сможет, т. к. знал о нарушении.

Особенности налогообложения

Согласно НК, доходы физлиц-резидентов РФ подлежат обложению по ставке 13 %, а нерезидентов – 30 %. Первыми считаются лица, находящиеся в стране не меньше 183 календарных дней на протяжении 12 месяцев, идущих подряд.

Резиденты освобождаются от декларирования и уплаты налога с продажи недвижимости, если она находится в собственности не менее 5 лет - для объектов, приобретенных после 2016 г. и 3 лет – для недвижимости, купленной до 2016 г.

В НК закреплено право на налоговый вычет – уменьшение облагаемой базы. Существует несколько способов осуществления вычета. Если, к примеру, квартира находится в собственности меньше 3 или 5 лет (в зависимости от года приобретения), гражданин может выбрать один из альтернативных вариантов: вычет будет предоставлен в размере 1 млн руб. или в сумме расходов на покупку объекта. В последнем случае покупателю необходимо документально подтвердить свои затраты.

Вычет будет предоставлен единожды на сумму приобретаемого объекта, но не более чем на 2 млн руб. Плюс к этому облагаемая база уменьшается на величину выплат % по целевому кредиту (на покупку жилья). Следует учесть, что при невозможности полного погашения этого совокупного вычета в данном периоде погашение будет осуществляться постепенно в последующие периоды. Заявить об уменьшении облагаемой базы субъект вправе в любое время.

Если покупателей либо продавцов несколько, вычет применяют пропорционально долям либо по договоренности участников сделки, если собственность совместная.

Рекомендации специалистов

Перед тем как выставлять свой объект на продажу, собственнику необходимо проделать определенную подготовительную работу. В первую очередь следует ознакомиться с нормативными актами, регламентирующими сделки с недвижимостью. К ним относят ГК и НК, Федеральный закон № 218-ФЗ.

Кроме этого, нужно подготовить все необходимые документы. Техпаспорт, кадастровый паспорт и другие бумаги, действующие от года и более, следует обновить перед размещением объявления о продаже. Остальные документы необходимо получить после заключения предварительного договора.

Очень часто на рынке недвижимости случаются периоды застоя, т. е. когда собственник не может продать свою квартиру очень долго. Связано это может быть со слишком высокой стоимостью, плохой рекламой и пр. Установить и устранить причины помогут специалисты – агенты по недвижимости. Выбор конкретного посредника следует осуществлять с учетом рекомендаций знакомых, отзывов других клиентов, рейтинга.

Заключение

Многие люди уже сталкивались с необходимостью продать свою квартиру. Сегодня эта сделка не считается такой сложной и рискованной, как раньше. В настоящее время любой собственник может обратиться за помощью в агентство недвижимости. Большинство продавцов предпочитает оставлять информацию сразу в нескольких фирмах, полагая, что это существенно повысит их шансы на продажу их недвижимости. Надо отметить, что некоторые агентства работают с клиентами сразу в нескольких регионах. У них достаточно объемная база, в которой можно найти подходящий вариант практически для любого человека, независимо от того, хочет он купить или продать недвижимость.

Многие агентства недвижимости предлагают широкий спектр услуг: от юридической консультации до получения необходимых документов регистрации сделки. Разумеется, обращение в специализированную фирму предполагает дополнительные расходы. Как правило, вознаграждение агента по недвижимости составляет 3-5 % от суммы продажи. Зачастую собственники обращаются к риелторам за какой-то определенной услугой. К примеру, часто продавцам оказывается помощь в составлении предварительного договора. Стоимость единичной услуги, разумеется, намного меньше, чем полного сопровождения сделки.

Вместе с тем многие собственники, вообще не желая терять деньги, предпочитают заниматься продажей своей недвижимости самостоятельно. Они сами составляют и подают объявление, ищут покупателей, показывают квартиру и пр. Сложно сказать, что выгоднее. Каждый сам выбирает способ продажи. Важно, чтобы сделка соответствовала законодательству, чтобы при ее заключении были соблюдены все правила, а договор – зарегистрирован в установленном порядке.

Последние новости

Когда человек сталкивается с необходимостью продать принадлежащую ему квартиру (или другое жилье), первое, что он делает - собирает информацию о том, на какую сумму он может рассчитывать от продажи, какие моменты следует учесть для того, чтобы не быть обманутым и насколько быстро можно совершить сделку.

Также встает вопрос и о том, будете ли привлекать к продаже посредника — риэлтора. Недвижимость без посредников продается сегодня редко, агенты хорошо знают технологию сделки и берут на себя решения многих проблем. В рамках данной статьи мы рассмотрим случай, когда собственник решил продавать квартиру самостоятельно. Работе с агентством недвижимости будет посвящен отдельный материал.

Алгоритм действий будет выглядеть примерно так: подготовка объекта к продаже, оценка стоимости квартиры, размещение привлекательного для потенциального покупателя объявления, демонстрация квартиры откликнувшимся на объявление, предварительная договоренность о сделке (в некоторых случаях — с получением задатка), подготовка пакета документов на квартиру, составление договора купли-продажи, его подписание, регистрация и получение денег. Рассмотрим все эти этапы более подробно.

Подготовка квартиры к продаже

Возьмем идеальный вариант: квартира в отличном техническом состоянии (стены, потолки, двери, окна, исправно работающая сантехника, газовая или электрическая плита, нормальное водоснабжение и отопление). В этом случае продавцу придется озаботиться «мелочами»: желательно освободить квартиру от мебели и проверить, чтобы мощность электрических лампочек позволяла производить осмотр при ярком освещении, так помещение будет казаться более просторным.

Вариант второй: квартира требует ремонта. Здесь следует учесть два момента. С одной стороны, ремонт придаст квартире более хороший внешний вид, а это - дополнительное преимущество при продаже. С другой стороны, его влияние на цену продажи может быть незначительным: многие покупатели все равно переделывают квартиру «под себя». Опытные специалисты, работающие на рынке недвижимости, советуют перед продажей просто подготовить квартиру к ремонту: освободить от мебели, удалить старые обои, плинтуса, затереть в стенах трещины, то есть облегчить будущему владельцу приведение квартиры в соответствие с его желаниями и возможностями.

Важно иметь в виду и то, что покупатель, выбирая квартиру, ориентируется не столько на ремонт, сколько на метраж, удобства и транспортную инфраструктуру. Поэтому он скорее купит «убитую» квартиру в двух шагах от метро, чем с евроремонтом, но в получасе езды от него. Так что решение о том, продавать квартиру «как есть» или заниматься ремонтом, продавцу лучше всего принимать с калькулятором в руках.

Еще одна важная задача – подготовка документов, свидетельствующих о «юридической чистоте» квартиры. Для этого необходимо оформить и нотариально заверить документы о ее текущем юридическом состоянии (отсутствие коммунальных задолженностей, единоличное право собственности продавца на жилье, отсутствие лиц, прописанных на данной жилплощади и другие преимущества, если они есть). Также стоит заранее выписать людей из квартиры, если есть такая возможность. Квартира, в которой никто не прописан, снижает риски покупателя и повышает ее стоимость.

Объявление должно работать

Что и как указывать в объявлении о своем намерении продать квартиру? Где лучше всего его разместить? Наиболее эффективно работают объявления, размещенные в популярном печатном издании (для Москвы и области это «Из рук в руки» или «Недвижимость и цены»), а также в интернете на порталах о недвижимости.

При размещении объявления на специализированном сайте, в большинстве случаев продавцу будет предложено заполнить предлагаемую форму, что существенно упрощает задачу. Лучше всего выбирать те сайты, где есть возможность прикрепления фотографии объекта продажи. Визуальная информация воспринимается более эмоционально, поэтому, если снимок квартиры вызовет положительные эмоции, вероятность быстрой продажи возрастет. Правда, продавцу необходимо сделать или заказать такую фотографию, чтобы квартира (или ее часть) смотрелась действительно выигрышно.

Стоит помнить и о том, что объявление должно выгодно отличаться от аналогичных предложений. Можно указать какую-либо выгодную особенность квартиры, год постройки дома или состояние подъезда. В тексте объявления не стоит использовать негативно окрашенных фраз, например «Без посредников!», даже если вы поначалу и не хотите с ними общаться. А вот то, что жилье продается напрямую от хозяина лучше всего написать — это привлечет к вам внимание. При размещении объявления в газете можно не копировать одно и то же из выпуска в выпуск, а немного видоизменять содержание. Так вы напомните о своем варианте тем, кто уже ранее его анализировал, или «зацепите» тех, кто его проигнорировал.

Продавец, публикуя под объявлением свой контактный телефон, должен быть готов к тому, что придется общаться не только с потенциальными покупателями, но и со «случайными» людьми. Размещая объявление о продаже, следует изучить и раздел о покупке жилья. Возможно, покупатель уже ждет звонка продавца.

Показ квартиры покупателю

От того впечатления, которое произведет на покупателя демонстрируемая ему квартира, зависит не только решение о покупке, но и ее окончательная стоимость.

О состоянии самой квартиры было сказано выше. Кроме этого, существуют такие мелочи, которые на первый взгляд кажутся несущественными, но оказывают влияние на результат. Так, показывая свою квартиру, стоит благожелательно, вежливо «провести экскурсию», не забывая обращать внимание клиента на ее преимущества. Это может быть и произведенный недавно качественный ремонт, и удобное расположение комнат, и просторная кухня, и чудесный вид из окна. Можно отметить, что здесь замечательные соседи, что недалеко от дома есть парковая зона.

После осмотра квартиры продавец с покупателем договариваются о технических моментах предстоящей сделки: окончательной стоимости квартиры, получении продавцом задатка, оговариваются сроки заключения сделки.

Продаваемая квартира может оказаться далеко от места жительства продавца. Например, необходимо показывать недвижимость в Москве, а он находится на другом конце страны. В этом случае можно попросить кого-нибудь показать квартиру. Обычно такую услугу можно заказать в агентстве недвижимости. Имейте также ввиду, что покупатели настороженно относятся к квартирам, продаваемым по доверенности — для них это повышенный риск. Поэтому, если есть возможность, то на сделке необходимо присутствовать лично.

Подготовка пакета документов

Чтобы сделка купли-продажи не сорвалась в самый неожиданный момент из-за отсутствия или истечения срока действия какого-либо необходимого документа, продавец должен подготовить все заранее. Что это за документы?

В первую очередь, это правоустанавливающие документы на квартиру. Основные — Свидетельство о собственности на жилье или Свидетельство о государственной регистрации права собственности (если продавец стал владельцем квартиры позднее 1998 года). В зависимости от конкретной ситуации (каким образом продавец стал собственником квартиры) могут также потребоваться документы из следующего списка:

свидетельство о праве на наследство по закону,

свидетельство о праве на наследство по завещанию,

договор передачи (в результате приватизации),

справка о выплате пая (в случае с ЖСК),

Собирая пакет документов, желательно получить консультацию юриста, чтобы заблаговременно подготовить жилье к продаже.

Кроме правоустанавливающих, придется собрать еще ряд документов и справок:

в БТИ — кадастровый паспорт, план и экспликацию квартиры. Срок действия этих документов 1 год. Если сделка оформляется нотариально (не обязательно) или продажа осуществляется по ипотеке, то дополнительно потребуется справка о стоимости по оценке БТИ, она действительна 1 месяц. Также покупатель может попросить предоставить технический паспорт, формально он бессрочен. На получение документов в БТИ уходит от двух недель до месяца,

выписка из Домовой книги (действительна 1 месяц),

копия финансово-лицевого счета — выдает бухгалтерия РЭУ, ДЕЗ, ЖСК, ТСЖ или другой соответствующей организации (действительна 1 месяц),

разрешение органов опеки и попечительства — если собственником или одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребенок.

Сбор всех этих документов обычно возлагается на продавца. Чтобы, в ожидании покупателя, не обновлять справки ежемесячно, краткосрочные рекомендуется получить уже после предварительной договоренности о продаже.

Оформление договора купли-продажи

После того, как продавец соберет все необходимые для заключения договора купли-продажи документы и справки, стороны заключают договор. С формой договора можно ознакомиться в агентстве недвижимости, у нотариуса или в интернете.

Текст договора в большей степени важен для покупателя, для продавца более важна процедура получения денег, поэтому подробно на нем мы останавливаться не будем, принимая его стандартным.

Подписание договора происходит в простой письменной форме продавцом и покупателем, заверение у нотариуса не требуется, после чего совершается процедура оформления аренды банковской ячейки или иная процедура передачи денег. Необходимо обратить внимание на то, что квартира меняет собственника не в момент подписания договора купли-продажи, а в момент государственной регистрации этого договора, которая оформляется в течение месяца. Поэтому покупатель, как правило, «оттягивает» передачу денег до момента регистрации.

Налогообложение

Указанная в договоре купли-продажи сумма не всегда соответствует фактической. Это связано с попыткой уменьшить «налог с продажи жилья» (на самом деле это налог с доходов физических лиц - НДФЛ). Поэтому в договоре нередко указывается сумма, существенно меньше реальной. Это незаконно и может поставить под удар успешность сделки, а также чревато последствиями для обеих сторон.

Чем это грозит продавцу? Кроме риска так и не получить полную стоимость (если передача «не засвеченной» части стоимости планируется отдельно), есть еще риск попасть в поле зрения налоговой инспекции, если информация о сделке станет известна, что чревато уже и санкциями, и возможным уголовным наказанием.

Кроме того, такой договор не выгоден покупателю и он вполне может отказаться от сделки. Во-первых, если декларируемая сумма сделки менее двух миллионов, то он не сможет получить весь налоговый вычет (о вычете будет далее). Во-вторых, для него это риск, что в случае признания сделки не действительной (на это может быть много причин), он не сможет вернуть всю уплаченную им сумму. К тому же сама операция купли-продажи по суду может быть признана недействительной в силу ее мнимости по заявлению любого третьего лица — какой здравый человек на это пойдет?

Наша позиция в данном вопросе — необходимо соблюдать законы своей страны. К тому же, продавец в любом случае будет обязан подать декларацию о доходах за отчетный год в налоговую инспекцию с указанием суммы сделки, независимо от того, облагается этот доход по его мнению или нет. Поэтому давайте разберемся сколько и в каком случае придется заплатить государству.

Доходы физических лиц, резидентов Российской Федерации, облагаются по ставке 13% (п.1 ст. 224 НК РФ). Доходы не резидентов — по ставке 30%. Резидентом считается лицо, находящееся на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

Резиденты НЕ ДЕКЛАРИРУЮТ (п. 2 ст. 228 и ст. 229 НК РФ) и НЕ УПЛАЧИВАЮТ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) налог с дохода, полученного от продажи квартиры (иной недвижимости), если она находится в собственности более трех лет.

Далее, Налоговый Кодекс РФ (ст. 220 НК РФ) предоставляет резидентам право на налоговый вычет, то есть на уменьшение налогооблагаемой базы, с которой и ведется расчет. Есть несколько вариантов вычетов, в зависимости от ситуации:

если квартира (или иная недвижимость) в собственности менее трех лет, то, по выбору налогоплательщика, ему может быть предложено два альтернативных варианта вычета — или вычет предоставляется в размере одного миллиона рублей, или в размере документально подтвержденных расходов на приобретение данной недвижимости (п.1 ст. 220 НК РФ),

вычет предоставляется один раз на сумму стоимости приобретаемого жилья, но не более двух миллионов рублей, плюс вычет предоставляется на размер выплат процентов по целевому кредиту на приобретение данного жилья безлимитно (пп.2. п.1 ст. 220 НУ РФ), причем этот совокупный вычет при невозможности его полного погашения в данном налоговом периоде, гасится постепенно в последующие. Право требования данного вычета бессрочно.

Если продавцов (и/или покупателей) недвижимости (сособственников) несколько, то вычет применяется пропорционально их долям или, в случае совместной собственности, по их договоренности.

Таким образом в большинстве случаев продавец не платит налог в силу того, что владеет квартирой продолжительный период времени. Если же срок владения менее 3 лет, то представляется возможным снизить налогооблагаемую базу на миллион, либо на три миллиона рублей и даже, с учетом возможных процентов, более, если одновременно приобретается другая недвижимость (например при альтернативной сделке).

Как обезопасить себя от обмана при получении денег

Продавец, особенно, если он совершает сделку впервые, может опасаться обмана со стороны покупателя: вдруг подпишу договор, а денег не получу?

Оптимальным вариантом передачи денег является использование банковской ячейки. Схематически это выглядит так: покупатель и продавец идут в банк, и заключают специальный договор аренды ячейки с доступом «под условие». Условием для доступа продавца является наличие ключа и договора купли-продажи с отметкой ФРС о регистрации прав. Условием для доступа покупателя является истечение оговоренного гарантированного периода доступа продавца, который как правило не менее 2 недель. Такие услуги сегодня оказываются большинством депозитариев. Вся сумма пересчитывается и закладывается в арендованную покупателем ячейку.

Затем стороны подают документы на регистрацию в территориальное отделение Росреестра, а оператор им выдает квитанцию с датой прибытия для получения результата. Через несколько дней они являются и либо получают на руки свои экземпляры, либо — мотивированный отказ в регистрации. Ключ от ячейки изначально находится у покупателя и отдается им продавцу в момент получения зарегистрированных оригиналов договора купли-продажи и свидетельства собственности.

Согласно договоренности, первые две недели аренды доступ к ячейке возможен только для продавца при условии, если он предоставит банку свой зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи и ключ. Если регистрация не состоялась и продавец в банк не явился, по истечении оговоренного срока открывается доступ для покупателя и он деньги забирает.

Помощь агентства недвижимости

Человек, продающий недвижимость, понимает, что за услуги, включая большинство консультаций, придется выложить определенную сумму. Тем не менее, попытавшись самостоятельно преодолеть путь от решения о продаже до его реализации, продавец чаще всего все равно будет вынужден обращаться за помощью. Кто-то долго не может найти покупателя, кто-то сталкивается с трудностями в оформлении или получении необходимых документов и т.д. Чаще же всего продавцу необходимо одновременно подобрать и купить альтернативу — а это уже значительно большие трудозатраты.

Комплексное сопровождение всего процесса продажи может взять на себя агентство недвижимости. Стоимость его услуг обойдется продавцу в 3-5% от цены квартиры. Цифра, казалось бы, небольшая, но, выраженная в рублях, она впечатляет. С другой стороны, во сколько можно оценить хлопоты, беспокойство и время продавца?

Под влиянием различных факторов реальная цена квартиры может быть процентов на 10 ниже среднерыночной, но, как правило, представители агентства заранее об этом не предупреждают. Основной задачей агентства на первом этапе будет заключение договора, поэтому рассчитывать на получение достаточно полной информации об особенностях продажи сразу не стоит.

Многие, не желая оплачивать услуги риэлтора и не понимая их необходимость, принимают «промежуточное» решение, обращаясь к риэлтору лишь за определенной услугой и оплачивая ее по прейскуранту.

Задавшись целью продать недвижимость без посредников, предварительно следует ознакомиться и с рынком недвижимости (что, по какой цене, где?), и с законодательной базой http://www.consultant.ru/popular/housing/housinghelp/ (в том числе с отличием норм для резидентов и не резидентов России).

На рынке вторичного жилья случаются периоды длительного застоя, когда продавец рискует очень долго продавать свою квартиру. Порой, до двух лет и дольше. Причин может быть много: от сильно завышенной стоимости до плохо проводимой рекламной кампании. Выяснить причины и ускорить продажу поможет обращение к специалистам из агентства недвижимости.

Выбор конкретного агентства недвижимости лучше всего делать на основании рекомендаций друзей, родственников или знакомых, у которых есть опыт успешного взаимодействия с этим агентством и конкретным риэлтором.

Не факт, что продавая квартиру самостоятельно, продавец сможет выручить за нее больше той суммы, которая осталась бы у него на руках после расчета с агентством недвижимости. Необходимо реалистично оценить свои способности успешно выступить в роли продавца и время, которое потребуется для самостоятельной продажи квартиры.


Смотрите видео: Критерии отбора для проведения выездной налоговой проверки (September 2019).