Гражданское право

Налог на недвижимость: почему он вырос и как с этим быть

С 2019 года ФНС начало рассчитывать налог на недвижимое имущество, основываясь на кадастровой стоимости. Для физических лиц это означает повышение ежегодного платежа, так как кадастровая стоимость весьма близка к рыночной оценке. Законом о налоге на доходы физлиц предусмотрен промежуточный период, в который для россиян будет действовать установленный понижающий коэффициент. Такая щадящая ставка сохранится не более 4 лет.

Какие изменения нас ждут?

В 2015 году на расчет иным, только введенным способом перешли несколько пилотных регионов России. В 2016-м жители уже получили платежки, где налог начислен по-другому. Еще ряд регионов России получат такие квитанции в 2019 году по итогам 2019-го. Крайний срок уплаты налога на имущество для граждан — до 1 декабря. Значит, квитанции поступят в ящики налогоплательщиков самое позднее — осенью. В скорости к «первопроходцам» присоединятся все остальные субъекты Федерации.

В результате, по оценкам экспертов, налоговый платеж для граждан оказался заниженным. Более того, в расчет не брался фактор расположения объекта недвижимости. Исходя из этого, квартира в центре Москвы или Санкт-Петербурга облагалась таким же налогом, что и квартира в центре Алапаевска. Законодатели расценили такой расчет налогового платежа несправедливым.

Информация о кадастровой оценке обновляется минимум один раз в 5 лет. Узнать кадастровую оценку принадлежащего вам жилого помещения можно в Росреестре. Это можно сделать даже онлайн. На портале организации предложено несколько вариантов: от получения справочной информации для личного пользования до официального запроса документа, имеющего юридическую силу в суде.

Закон был принят в 2014 году. Уже тогда депутаты Госдумы России решили, что резкий переход на новую систему уплаты налога на имущество в отношении недвижимости будет шокирующим для общественности. Чтобы сгладить переход, был применен временный понижающий коэффициент. Такая статья расходов не была заложена в бюджетах большинства российских семей. Постепенная схема перехода рассчитана на 4 года.

Понижающий коэффициент, равный 0,1%, действует сейчас для различных зданий и помещений, принадлежащих физлицам (дома, квартиры, гаражи, выкупленные парковочные места на подземных паркингах, а также доли во всей этой недвижимости). Для элитных коттеджей, оцененных выше 300 миллионов рублей, а также платежи за коммерческую недвижимость будут рассчитаны исходя из того, что ставка равняется 2%, а для остальных объектов — 0,15%.

Для физических лиц со «стандартной» недвижимостью в собственности предусмотрено постепенное увеличение. Коэффициент будет «подскакивать» на 0,2 единицы: 0,2, 0,4, 0,6, 0,8%. Плавно повышающаяся ставка, постепенный переход должен сгладить радикальность принятых законодательных мер.

Сколько будем выплачивать за жилье?

Так сколько гражданин должен платить за свою недвижимость? Здесь разброс начинается с 0 рублей и увеличивается на порядки. Сразу несколько категорий физических лиц могут претендовать на полное освобождение от имущественного налога. Федеральный закон предусматривает льготы для следующих групп граждан России:

  • Герои СССР и РФ,
  • Кавалеры ордена Славы 3-х степеней,
  • инвалиды I и II групп,
  • инвалиды детства,
  • ветераны ВОВ, «горячих» точек и военных конфликтов в разное время (Афганистан, Чечня и другие места, приравненные к ним),
  • «чернобыльцы»-ликвидаторы, участники ядерных испытаний, пострадавшие от них, получившие лучевую болезнь,
  • пенсионеры (по возрасту, военные пенсионеры, а также граждане России, вышедшие на заслуженный отдых по выслуге лет на вредном производстве и на социально значимой работе),
  • семьи военных, милиционеров и других силовиков, оставшиеся без кормильца в результате выполнения им служебных обязанностей,
  • художники, скульпторы, актеры, собственники частных музеев, если они владеют мастерскими, галереями, мини-театрами и другими объектами культуры, но только на период использования по прямому назначению, для культурного развития региона, города, страны, а не для проживания.

Закон гласит, что список физических лиц — претендентов на льготы— могут продолжить региональные законодательные органы, расширив его за счет иных групп граждан России. Чтобы узнать полный перечень категорий тех, кто может рассчитывать на льготы, а точнее на полное освобождение от платежа, нужно обратиться в ФНС по месту своего жительства.

Чтобы произвести расчет налога для всех групп россиян, которые не могут претендовать на льготы, нужно учесть еще один критерий — вычет. Что он значит применительно к понятию «налогообложение недвижимости»? Это тоже своего рода льгота для всех плательщиков. Вычет — это сокращение кадастровой площади жилья на фиксированное количество «квадратов» в прямой зависимости от типа помещения. Такое послабление также помогает облегчить процедуру уплаты налога.

  1. На частный дом или коттедж — это минус 50 «квадратов»,
  2. На городскую квартиру — минус 20 «квадратов»,
  3. На комнату в коммуналке или общежитии — минус 10 «квадратов».

Таким образом, к списку претендентов на льготы, а точнее на обнуление налога в процессе расчета в 2019 году добавляются «счастливчики», которые владеют жильем малой площади. В случае, когда ее сокращают на вычет, который предусмотрен федеральным законом, то остается ноль или даже отрицательное значение.

Примерный размер налогового платежа

Как в итоге рассчитать налоговый платеж на квартиру/дом/комнату или другую недвижимость, если в 2019 году вы были переведены на иную схему уплаты? Приведем расчет на обычную городскую квартиру.

Площадь — 50 метров квадратных

Кадастровая стоимость — 3 млн рублей

Стоимость 1 «квадрата» — 60 тыс. рублей

Вычет — 20 «квадратов» х 60 тыс. рублей = 1 млн 200 тыс. рублей

Налоговый платеж = (кадастровая стоимость квартиры 3 000 000 — вычет 1 200 000) х текущий понижающий коэффициент 0,1% = 1800 рублей.

Уже через 12 месяцев, по итогам 2019 года, в 2017-м, гражданин России должен будет платить иную сумму, ровно в 2 раза больше:

Налоговый платеж = (кадастровая стоимость 3 000 000 — вычет 1 200 000) х грядущий понижающий коэффициент 0,2% = 3600 рублей.

Расчет дальнейшей прогрессии легко продолжить. Процент будет неуклонно возрастать. Для большинства физических лиц, которые не претендуют на льготы, такое повышение выглядит катастрофическим. И тут вычет уже не поможет радикально снизить размер платежа. И налогоплательщик во избежание начисления пени должен перечислять обозначенные в уведомлениях из ФНС суммы в срок.

Сравним, сколько должен был платить гражданин за такую же квартиру по инвентаризационной стоимости без какой-либо льготы. Расчет был намного проще:

Инвентаризационная стоимость жилья 186 000 рублей х ставка, 2015, 0,1% = 186 рублей.

Расчет кардинально иной. При такой сумме ежегодного платежа даже незащищенным слоям населения не нужны льготы и послабления. Легко оценить, во сколько раз придется гражданам платить больше. В нашем примере, уже в первый год, пока ставка минимальна, гражданам придется рассчитать свой бюджет иначе, предусмотрев десятикратное увеличение налога.

Как облагается покупка и продажа?

Изменения Налогового Кодекса и связанных законодательных актов привнесли определенные изменения в имущественное налогообложение при продаже и покупке недвижимости в собственность физических лиц. Теперь, с 2019 года, закон позволяет продать жилье без дополнительных налоговых платежей только через 5 лет владения.

Если же реализация квартиры/дома/комнаты происходит до этого срока, то продавец должен заплатить НДФЛ, ставка которого равняется 13%. Этот процент изменяется и попадет под полное «сокращающие» льготы, если жилище получено по наследству, договору дарения или пожизненной ренты. В остальных случаях собственник должен платить.

При этом каждый работающий гражданин страны может претендовать на вычет, который положен при продаже. Сейчас он равняется 1 миллиону рублей. Если жилье стоит меньше этой суммы, то платить ничего не нужно. Вычет компенсирует все налоги. Если сумма больше, то можно использовать вычет и платить налог только с разницы.

Есть еще один вариант — платить налог с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Он особенно удобен, когда купля-продажа происходит в один налоговый период. Сам гражданин может выбрать, получить вычет или платить налог с разницы, в зависимости от наибольшей выгоды. Закон в этом случае предоставляет свободу действий.

При покупке жилья закон также обеспечивает возможность налоговых послаблений для граждан. Это возврат подоходного налога. Каждый работающий гражданин через своего работодателя платит НДФЛ 13%. При покупке жилья он может претендовать на возврат ранее отданных в казну средств. Причем возврат возможен даже с расходов на ремонт помещений, купленных без отделки.

Закон гласит, что не могут рассчитывать ни на какие льготы граждане, которые покупали жилье с государственной поддержкой, безработные (они не перечисляют заветный процент в казну), индивидуальные предприниматели, которые решили не платить налог на прибыль, а выбрали упрощенку. Возврат ограничен суммой в 260 тысяч рублей в год. Несложно рассчитать, что это ровно «подоходный» процент от 2 миллионов рублей. Это именно максимальная стоимость жилья, которая попадает под возврат.

Нужно помнить, что изменения в налогообложение пришли в 2014 году. Если вы покупали жилье до 1 января 2014 года и уже использовали возврат, то больше вы не сможете его применить. А вот неоднократный возврат НДФЛ после приобретения жилья в 2016-м уже возможен. Например, когда вы становитесь собственником нескольких объектов.

Правда, не нужно забывать, что возврат ограничен стоимостью жилья в 2 миллиона. Остатки положенных средств можно «добрать» в следующем году. Возврат в 2016-м также можно «растянуть» на несколько лет. Такое решение было принято, так как с другой стороны возврат ограничен суммой уплаченных в налоговый период процентов с дохода.

Какой налог положен пайщикам инвестфондов недвижимости?

В последнее время все большую популярность приобретает новый вид собственности — ЗПИФ. Аббревиатура расшифровывается так: закрытый паевый инвестиционный фонд. ЗПИФ часто содержит в своих активах недвижимость, как правило коммерческую. В большинстве случаев фонд является не просто собственником, а сдает ее в аренду (рентный ЗПИФ) или осуществляет другие операции.

Пайщики получают выплаты в результате деятельности фонда. Когда и сколько должен заплатить участник ЗПИФ? А сколько перечислит в казну непосредственно управляющая компания фонда? Закон гласит, что ЗПИФ не является юридическим лицом. А налог на прибыль касается только физических или юридических лиц. Ставка налога на прибыль для юрлиц — 24%. Но ЗПИФ освобождается от этого крупного платежа.

Что касается пайщиков ЗПИФ, то с инвестиционных доходов они обязаны заплатить традиционный процент. Это доход на прибыль, его ставка — 13%. При этом персонально физические лица, которые приобрели паи в ЗПИФ, не должны платить налог на недвижимое имущество. Фактически пайщику принадлежит только доля в любом имуществе фонда, пай, а не сама недвижимость.

Налогообложение на имущество касается только ЗПИФ, а не физических лиц, пайщиков. Ставка для фондов — 2,2%. Процент налагается на так называемую базу — это балансовая стоимость здания или помещения. Для ЗПИФ это дополнительная статья расходов, которая изначально закладывается в бюджет при формировании фонда. Все особенности функционирования ЗПИФ и расчет налогообложения зафиксированы в НК РФ (статья 374 и статья 378).

Что вообще изменилось?

На днях многие получили уведомления об уплате налога на недвижимость. Но не все поняли, отчего в них такие заоблачные цифры. Всё дело в изменениях налогового законодательства.

1 января 2015 года вступил в силу закон, добавляющий в Налоговый кодекс новую главу «Налог на имущество физических лиц». Согласно ему, все регионы до 2020 года начнут взимать налоги на недвижимость, исходя из её кадастровой стоимости. Раньше налог рассчитывался по инвентаризационной стоимости.

Кадастровая стоимость считается максимально приближенной к рыночной, инвентаризационная же — наоборот. Если налог, рассчитанный по новой системе, оказался выше, чем рассчитанный по старой, то действует особая формула. Если в вашем регионе система введена с 2015 года, то в 2016 году вы платите 20% от нового налога, в 2017 году — 40%, в 2018 году — 60%, в 2019 году — 80%, в 2020-м и последующих годах — 100%.

Что это за стоимости и какая между ними разница?

Инвентаризационная стоимость — это стоимость жилья согласно оценке БТИ, основанная на важных для содержания недвижимости факторах. Это площадь, коммунальные удобства, качество конструкции и год постройки, а также стоимость строительных материалов и услуг на момент оценки.

Кадастровая стоимость — стоимость жилья согласно государственной оценке, полученная на основе рыночной информации в том числе для целей налогообложения. Она учитывает состояние жилого фонда, расположение, инфраструктуру и прочие значимые факторы.

Инвентаризационная стоимость чаще ниже рыночной. Кадастровая стоимость предусмотрена для максимального соответствия рыночной цене. Но в связи с тем, что кадастровая оценка проводится массово, а не для каждого конкретного объекта недвижимости, она может быть выше рыночной.

С 2020 года взимание налога по инвентаризационной стоимости производиться не будет.

Как узнать кадастровую стоимость?

  • Посмотреть в кадастровом паспорте. Если он оформлен после 2012 года, новый можно получить в Кадастровой палате или МФЦ.
  • Заказать кадастровый паспорт или выписку из него на сайте Росреестра. Это платно и подходит для тех, кому нужен юридически значимые документ.
  • Посмотреть в открытых данных на сайте Росреестра. Это можно сделать с помощью формы поиска или публичной карты. Информация, взятая из открытого доступа, носит ознакомительный характер и не имеет юридической силы.

Государственная кадастровая переоценка земель производится регулярно. Для получения наиболее актуальной информации пользуйтесь онлайн-источниками.

Как снизить кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость можно оспорить в двух случаях:

  • если при оценке объекта недвижимости использовались неверные сведения,
  • если кадастровая стоимость выше рыночной.

Если одно или оба основания присутствуют, можно оспорить кадастровую стоимость несколькими путями:

  • Через комиссию. Направьте в комиссию Росреестра в вашем регионе заявление о пересмотре кадастровой стоимости. К нему приложите документы, подтверждающие наличие ошибки (официальные бумаги, в которых указаны верные сведения об объекте недвижимости, или независимую оценку его стоимости).
  • Через суд. Для этого подаётся исковое заявление на местное отделение Росреестра, ответственное за кадастровую оценку вашей недвижимости, с приложением всех необходимых документов.

Подробности можно узнать из поясняющего видеоролика Росреестра.

За восемь месяцев этого года требования 90% истцов в спорах об определении кадастровой стоимости в суде были удовлетворены.

Каковы ставки налога?

Ставка налога — это процент от кадастровой стоимости недвижимости, который вам необходимо уплатить государству.

Конкретную информацию для вашего региона можно узнать на сайте ФНС.

К примеру, для квартиры в Москве определены следующие ставки налога:

  • при цене до 10 миллионов рублей — 0,1%,
  • от 10 до 20 миллионов рублей — 0,15%,
  • от 20 до 50 миллионов рублей — 0,2%,
  • свыше 50 миллионов рублей — 0,3%,
  • свыше 300 миллионов рублей — 2%.

Какие есть вычеты?

Вычет в данном случае — это установленный размер площади объекта недвижимости, который не облагается налогом.

При исчислении налога исходя из кадастровой стоимости предусмотрены следующие вычеты:

  • для комнат — 10 квадратных метров,
  • для квартир — 20 квадратных метров,
  • для жилых домов — 50 квадратных метров.

В вашем регионе могут быть установлены вычеты большего размера.

В случае, если размер объекта недвижимости меньше размера вычета, последний при расчёте налога не учитывается.

Льготы не изменились. От уплаты налога на один объект недвижимости освобождены:

  • пенсионеры,
  • участники Великой Отечественной войны и боевых действий,
  • чернобыльцы,
  • инвалиды первой и второй групп,
  • военнослужащие, прослужившие 20 лет и более,
  • уволенные в запас с аналогичным стажем,
  • прочие категории, предусмотренные законодательством.

Кого уже коснулись изменения?

В этом году квитанции с новыми налогами за 2015 год придут жителям следующих регионов:

  • Москва,
  • Московская область,
  • Республика Башкортостан,
  • Республика Бурятия,
  • Республика Ингушетия,
  • Карачаево-Черкесская Республика,
  • Республика Коми,
  • Республика Мордовия,
  • Республика Татарстан,
  • Удмуртская Республика,
  • Амурская область,
  • Архангельская область,
  • Владимирская область,
  • Ивановская область,
  • Магаданская область,
  • Нижегородская область,
  • Новгородская область,
  • Новосибирская область,
  • Пензенская область,
  • Псковская область,
  • Рязанская область,
  • Самарская область,
  • Сахалинская область,
  • Тверская область,
  • Забайкальский край,
  • Ярославская область,
  • Ханты-Мансийский АО.

Актуальный перечень регионов с новой налоговой системой есть на сайте ФНС России. Остальная часть страны присоединится до 2020 года.


Смотрите видео: Налог на недвижимость налог на имущество физических лиц (October 2020).