Хозяйственное право

Оценка рыночной стоимости недвижимости - от руб

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости при ипотеке, рыночная оценка объектов недвижимости в СПб. Обращайтесь!

Прежде чем, наконец-то, стать счастливым обладателем ключей от уютной квартиры в новой многоэтажке или выгодно продать загородный коттедж, стоит обратиться к специалисту по независимой оценке недвижимости. Этот шаг поможет предостеречь себя от завышенной продавцом стоимости или мошенничества с правами на объект ипотеки. История сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге знает еще много ситуаций, в которых оценка рыночной стоимости объекта недвижимости была просто необходима, будь то совет нотариуса или предписания законодательства.

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости находящихся в отдаленных районах

Не все оценочные компании берутся производить экспертизу рыночной стоимости недвижимости, расположенной в особенно отдаленных районах. Мы гарантируем объективную оценку объектов, находящихся в любой части Петербурга и даже на всей территории Ленинградской области. После проведения комплекса необходимых процедур, мы выдаем заказчику отчет, который имеет полную юридическую силу. Он позволит отстоять свои интересы в судовом порядке и может предъявляться в качестве доказательства прав на недвижимость и объективной ее рыночной стоимости в любых органах.

Мы проводим оценочные работы в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ с выдачей отчета об оценке, а так же осуществляем досудебную и судебную экспертизу в соответствии с Федеральным законом № 73-ФЗ с выдачей заключения специалиста или экспертного заключения.

Наши преимущества

  • ООО "Северо-западное проектно-экспертное бюро+" оказывает оценочные и экспертные услуги уже более 14 лет и успело завоевать доверие многих организаций и частных клиентов, на территории Санкт-Петербурга, Ленинградской области и других регионов РФ.
  • Приоритетом нашей деятельности является решение задач любой сложности и высокое качество результатов работы.
  • Для нас одинаково важен каждый клиент, поэтому мы стремимся всегда найти индивидуальный подход к любому заказчику, будь то юридическое или физическое лицо.
  • Понимая, как важен фактор времени, мы выезжаем на оцениваемый объект исключительно тогда, когда это удобно нашим заказчикам.
  • Стоимость наших услуг находится на вполне приемлемом уровне, кроме того, мы рады предоставить скидки отдельным категориям заказчиков и в том случае, если клиент доверяет нам оценку повторно.
  • Мы осуществляем оформление отчетов и экспертиз в соответствии со всеми нормами законодательства РФ в области оценки и судебной экспертизы.
  • Готовый отчет нашего специалиста проходит несколько стадий проверки, что является дополнительной гарантией надежности результата.
  • Итоговый документ о проведенной экспертизе имеет полную юридическую силу для предоставления в судебных и любых других государственных инстанциях.
  • Мы гарантируем неразглашение всей информацией, предоставляемой нам клиентом для проведения необходимых работ.
  • Мы несем полную ответственность за свою деятельность, что подкреплено Договором страхования: Гражданская ответственность ИСПОЛНИТЕЛЯ застрахована в АО "Национальная страховая компания ТАТАРСТАН". Полис страхования профессиональной ответственности оценщиков № 0603 128469 Серия ПООЦ от "19" октября 2017 г. Страховая сумма по вышеуказанному страховому полису установлена равной 30 000 000 (тридцать миллионов) рублей. Объектом по данному виду страхования являются имущественные интересы, связанные с риском ответственности ИСПОЛНИТЕЛЯ по обязательствам, возникающим вследствие причинения ущерба ЗАКАЗЧИКУ, заключившему договор на проведение оценки, и/или третьим лицам.

Независимая экспертиза может проходиться как в индивидуальном порядке, так и массово

Процесс экспертной оценки, при котором оценивается большое количество недвижимого имущества в установленную дату, называется массовой оценкой недвижимости. Высококвалифицированные и опытные эксперты применяют стандартные методы и принципы статического анализа.

В процессе проведения массовой оценки недвижимости применяют конкретную расчетную модель, а на последнем этапе экспертизы достаточно тщательно проверяется достоверность полученных данных. Результаты сопоставляют с реальными ценами рынка недвижимости, а отклонение уровня рассчитывается по ценам подобной группы объектов.

Оценку определенного объекта в конкретную дату, называют индивидуальной оценкой недвижимости. Так как при проведении данного типа оценки используют разные оценочные подходы, процесс делят на несколько этапов и в заключении согласовывают полученные результаты.

Идентификация определенного объекта недвижимого имущества

  • выбор даты выполнения оценочных работ,
  • определение имущественных прав на предмет оценки,
  • оценку,
  • визуальный осмотр объекта недвижимого имущества и подписание оценочного договора с экспертом-оценщиком,
  • подбор методов и определение целей оценки,
  • формирование пакета документов для предъявления оценщику клиентом.

Этапы проведения экспертной оценки недвижимости

  • назначение руководством эксперта-оценщика для данного класса объекта, исходя из его опыта, квалификации и специализации,
  • определение задания для оценки,
  • формирование плана оценочных работ,
  • визирование договорных документов на оценку,
  • получение информации и анализ документации,
  • исследование рынка и подбор подобных объектов недвижимости для сравнения.

Определение рыночной стоимости недвижимости осуществляется с помощью применения сравнительного, доходного и затратного подходов. А в результате сравнения трех оценочных подходов формируется итоговая оценка.

Каждый конкретный случай требует от специалиста подбора основного подхода исходя из особенностей оценки, а два других подхода являются корректирующими.

Окончательная величина может стать рекомендуемой для задачи независимой оценки в том случае если прошло не больше полгода с даты совершения сделки раздела имущества или купли/продажи.

Финальным этапом любого вида оценки считается заключение эксперта о стоимости недвижимости и формирование доклада об оценке.

Что такое рыночная стоимость недвижимости?

Рыночную стоимость устанавливает рынок. Квартира или торговое помещение стоит столько, сколько за него готов сегодня заплатить покупатель. Другими словами, это та цена, за которую недвижимость можно продать без спешки и суеты.

На рыночную стоимость влияют десятки факторов: курс доллара, сезонность, налоги и состояние экономики в стране.

Сравнительный метод

Метод основан на предположении, что покупатель не заплатит за этот объект больше, чем за аналогичный на открытом рынке. Оценщик собирает прямые данные о свежих сделках купли-продажи с похожей недвижимостью. Кстати, именно сравнительный метод часто используют риелторы.

Например, Вы продаете двухкомнатную квартиру с ремонтом в старом доме спального района. Для сравнения будут отобраны проданные недавно квартиры с теми же параметрами: 2 комнаты, свежий ремонт, старый дом и тот же район.

По сути, применить сравнительный анализ для оценки собственной квартиры Вы можете и самостоятельно.

  • Отражает мнение массового продавца и покупателя (такая оценка максимально приближена к справедливой),
  • Учитывает актуальную пропорцию «спрос-предложение» и инфляцию,
  • Максимально прост в применении и дает более-менее надежные результаты при условии наличия аналогов или стабильности рынка.

К недостаткам можно отнести то, что крайне сложно найти два «объекта-близнеца» для сравнения. Кроме того, у оценщика нет информации об окончательных условиях сделки. Может, аналогичные квартиры по факту покупают лишь с 30% скидкой?

Затратный метод

Суть метода: на примере конкретного объекта оценщик определяет, во сколько бы нам обошлось строительство его точной копии (те же архитектурные параметры, те же стройматериалы, то же качество отделки). Такая стоимость называется «восстановительной».

Или еще один вариант – во сколько бы обошлось создание «улучшенного» аналога того же здания (из более современных стройматериалов и в другом стиле). Тогда это будет расчетом «стоимости замещения».

И в том, и с другом случае за «базу» берут уже построенное здание. Полученная в итоге стоимость учитывает и цены на стройматериалы, и зарплату строительной бригады, и износ, и расходы на логистику и многое другое.

К слову, именно затратный подход применяли в СССР при расчете инвентаризационной стоимости зданий для БТИ. Сразу хочу заметить, что затратный метод – самый ресурсный из трех. В нем много цифр и расчетов, да и точной информации понадобится море.

  • Самый надежный способ оценить «свежепостроенные» объекты с использованием современных проектных нормативов.
  • Отлично подходит для:
    • оценки специальных объектов (школы, детские сады, больницы, тюрьмы),
    • технико-экономического обоснования нового строительства.

  1. Определяют стоимость земли, на которой расположен объект.
  2. Рассчитывают стоимость замещения или восстановительную стоимость. Заказчик заранее уточняет, какой из двух вариантов ему нужен.
  3. Рассчитывают все виды износа (внешний, физический, функциональный).
  4. Из пункта №2 вычитают пункт №3.
  5. Выводят общую стоимость объекта недвижимости: пункт 1 + пункт 4.

Доходный метод

Здесь стоимость недвижимости зависит от ожидаемых доходов при условии наиболее эффективного использования объекта. По сути, будущий владелец актива хочет узнать ответ на вопрос: «Стоит ли инвестировать в эту недвижимость? И сколько она должна стоить, чтобы я на ней заработал ХХХ рублей?»

  1. Рассчитываем сумму всех возможных поступлений от объекта (как правило, от его сдачи в аренду).
  2. Рассчитываем сумму расходов, связанных с недвижимостью (налоги, пошлины, ЖКХ, коммунальные услуги, споры).
  3. Определяем чистый операционный доход (пункт 1 минус пункт 2).
  4. Рассчитываем ставку дисконтирования (индексный коэффициент).
  5. Переводим ожидаемые доходы в текущую стоимость.

Обратите внимание! Доходный метод в принципе не подходит для оценки недвижимости:

  • В условиях кризиса (прибыль от объекта не будет поступать постоянно и равномерно),
  • В условиях дефицита информации (например, если Вы не знаете ставку дисконтирования, то делать расчеты бессмысленно),
  • Для просчета нового бизнеса (риски слишком высоки, сложно просчитать денежный поток).

Процедура оценки

Знать справедливую цену недвижимости нужно во многих ситуациях.

  • Вы продаете или покупаете квартиру, земельный участок либо склад.
  • Хотите застраховать объект недвижимости.
  • Оформляете банковский кредит под залог недвижимого имущества. Банку нужна точная залоговая стоимость.
  • Разбираете имущественный спор в суде (например, делите квартиру с супругой после развода).
  • Вступаете в права пользования или наследства.

Оценочной деятельностью в Российской Федерации занимаются лицензированные компании-оценщики.

Пять этапов оценки недвижимости

  1. Постановка задания. Заказчик уточняет цель оценки, тип определяемой стоимости (например, рыночная или кадастровая) и другие нюансы. И самое главное, для кого делается оценка. Варианты: для страховой компании, для потенциального покупателя, для банка, для налоговой, для страховой.
  2. Подписание договора. На втором этапе составляется план оценки: график работ, выбор метода оценки (о них я писал выше), источники информации и стоимость работы. Заказчик и оценщик подписывают договор.
  3. Сбор и анализ информации. На третьем этапе оценщик осматривает объект и прилегающую территорию. Изучает юридические, физические и экономические параметры. Проверяет собранную информацию на достоверность. Анализирует и обрабатывает данные.
  4. Расчет стоимости объекта и выведение итоговой величины. Как правило, объект недвижимости оценивается тремя методами (доходный, сравнительный и затратный). Далее оценщик устанавливает коэффициент достоверности для каждого из подходов и вычисляет итоговую величину.
  5. Составление и сдача отчета заказчику.

Какие документы понадобятся для оценки?

  1. Личные документы владельца недвижимости (копии паспорта, ИНН).
  2. Правоустанавливающие (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о покупке объекта на аукционе).
  3. Бумаги по самой недвижимости (фото объекта, выписки из госреестра).

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость показывает, сколько, по мнению государства, Ваша недвижимость стоит на рынке. Кадастровая и рыночная стоимость могут отличаться на 20-30% и больше.

КС учитывает престижность района, наличие инфраструктуры, а также месторасположение и планировку объекта. На итоговую цифру не влияет: состояние рынка недвижимости, наличие в квартире сантехники и кондиционера, вид из окна и «свежесть» ремонта. Итоговое значение заносится в Государственный кадастр недвижимости.

Такая оценка нужна для определения базы начисления налога на недвижимость с 2015 года. Если не вдаваться в детали, то «инвентаризационную» базу сменили на «кадастровую» с одной целью: привлечь лишние деньги в бюджет. Владельцам недвижимости теперь придется платить в казну больше, чем до нововведения. Особенно не повезло собственникам объектов в престижных районах мегаполисов. По закону, кадастровую стоимость нужно пересматривать не реже, чем один раз в пять лет.

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость отображает цену объекта, за которую его можно продать очень-очень срочно. Другими словами, это продажа недвижимости по цене ниже рыночной.

Методы оценки ликвидационной стоимости:

  1. Прямой. Чаще всего объект просто сравнивают с аналогами на рынке. Видим на сайте, что однокомнатная квартира в Ясном районе срочно продается за ХХХ рублей, значит, и нам можно принять ту же цифру.
  2. Косвенный. Берем рыночную стоимость и корректируем ее на скидку. Самое сложное — рассчитать размер скидки (она может составлять и 20%, и 50%).

Инвентаризационная стоимость

Инвентаризационную стоимость устанавливает БТИ в момент оформления документов. Эта цена является разумной лишь на момент оценки. Со временем она все дальше уходит от реальной (в сторону занижения). Например, в историческом центре Москвы инвентаризационная стоимость домов старого фонда в 30 (!) раз ниже рыночной.

Восстановительная стоимость

ВС показывает, сколько денег понадобится на то, чтобы построить точную копию объекта.
Например, Роман заказал восстановительную оценку складского комплекса в Подмосковье. По расчетам оценщика ВС составила $2 млн. Это значит, что примерно в $2 млн. Роману обойдется строительство модульного комплекса той же площади и того же качества в том же районе.

Балансовая стоимость

Балансовая стоимость объектов недвижимости нужна для бухгалтерского учета юрлиц. Любую компанию можно оценить в рублях или в долларах. Ее общая «цена» складывается из денег на банковских счетах, стоимости оборудования, мебели, запасов материалов на складе и, конечно, недвижимости (если она находится в собственности компании).

Как определяется балансовая стоимость, скажем, склада? Чаще всего берется стоимость его покупки минус износ. Чем дольше компания пользуется складом, тем меньше его балансовая стоимость. Если на складе сделали ремонт – балансовая стоимость снова вырастает.

Важный момент! Почти всегда балансовая стоимость ниже рыночной! Она отвечает условию, как можно скорее получить свободные средства от продажи актива.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость показывает, сколько стоит недвижимость в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора. ИС используют для оценки эффективности того или иного проекта. Или когда нужно разделить доли в бизнесе между собственником и инвестором с учетом будущих доходов.

В идеале, инвестиционная стоимость должна быть выше рыночной. В противном случае владельцу офиса или склада выгодней продать объект по рыночной цене и не «заморачиваться» с участием в бизнес-проекте.

Вместо вывода

Если сократить понятие «рыночная стоимость» до минимума, то это та цена, по которой недвижимость готовы купить в текущий момент. При актуальном курсе доллара, текущем уровне средней заработной платы и нынешнем соотношении спроса и предложения на рынке.

Но не стоит забывать, что любой рынок недвижимости переживает циклические спады и подъемы. Главное, объективно оценить стадию рынка и вовремя продать или купить объект.

А как Вы рассчитываете рыночную стоимость недвижимости?

Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Последовательность действий для оценки стоимости вашей собственности

  1. Позвонить по телефонам: +7 (812) 312-21-10, +7 (911) 797-37-78 или оставить онлайн-заявку.
  2. В разговоре с нашим специалистом согласуете удобное для Вас время и дату осмотра Оценщиком Вашего объекта (параллельно подготавливается "Договор на оказание услуг по оценке" и согласовывается с Заказчиком).
  3. В обозначенное время наш представитель приезжает на Ваш объект (бесплатно, так как стоимость работ по выезду и осмотру объекта входят в общую стоимость работ по оценке), проводит осмотр Объекта, делает фотофиксацию и копирует документы по Вашему Объекту (см. ниже). Здесь же можно подписать Договор и Задание на оценку с вашей стороны.
  4. Далее Оценщик в обозначенные сроки (от 3-х дней, в зависимости от целей оценки и особенностей Объекта оценки) выполняем необходимые расчеты и оформляет "Отчет об оценке рыночной стоимости здания (отдельно стоящего или встроенно-пристроенного) любого назначения (в том числе незавершенного строительством).
  5. Мы доставим готовый отчет в Ваш офис (для юридических лиц), либо Вы можете забрать его в нашем офисе. При встрече вам передается "Акт сдачи-приемки выполненных работ" в 2-х экземплярах.
  6. Оплатить наши услуги по оценке Вы можете либо с вашего расчетного счета (для юридических лиц), либо (для физических лиц) - через любое отделение сбербанка (квитанцию на оплату Вам вручает наш представитель при осмотре объекта), либо через интернет-банк.

Осуществляем оценку рыночной стоимости объектов недвижимости по всему Санкт-Петербургу, Ленинградской области, Северо-западному региону (в случае необходимости - в любом населенном пункте Российской Федерации)!

Перечень документов, которые потребуются для выполнения работ по оценке

Здание (ОКС) отдельно стоящее или встроенно-пристроенное (в том числе незавершенное строительством):

  • реквизиты Заказчика (для физического лица - паспортные данные),
  • свидетельства о государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРН) на нежилое здание и земельный участок, на котором оно расположено,
  • технический паспорт БТИ на нежилое здание со всеми приложениями (экспликация помещений, поэтажный план),
  • кадастровый паспорт на нежилое здание (при наличии),
  • кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта земельного участка, на котором расположено здание,
  • в случае использования земельного участка под зданием на правах аренды, предоставляется договор аренды земельного участка с приложениями,
  • справка о начальной и остаточной балансовой стоимости на дату проведения оценки (если собственником является юридическое лицо).

Как передать перечисленные документы Исполнителю - любым удобным для Вас способом:

  1. Нашему специалисту, при проведении им осмотра объекта оценки.
  2. Отправить документы по электронной почте компании: [email protected]
  3. Привезти документы в офис компании по адресу: г. Санкт-Петербург, переулок Гривцова, д. 8.

Документы предоставляются в простых копиях (скан-копиях, фото)!

Общая информация по оценке обьектов недвижимости

При осуществлении сделок с недвижимостью, как правило, проводится экспертиза конкретного объекта, с целью выявить его реальную стоимость. Профессиональный оценщик, изучив всю необходимую информацию, сможет вынести квалифицированное заключение. Оно способно повлиять на принятие решений о кредитовании под залог недвижимости или инвестиционную привлекательность объекта. Мы проводим независимую оценку жилых, коммерческих и других видов недвижимости в Санкт-Петербурге и всегда готовы оперативно предоставить нашим клиентам отчет о текущей стоимости интересующего их объекта.

Стоимость независимой оценки недвижимости

Если недвижимость арендуется или покупается, важнейшим вопросом будет, конечно, ее истинная стоимость. Оценочная экспертиза поможет получить на него ответ, однако правильно оценить любой объект под силу только грамотному специалисту. Поэтому лучше заручиться поддержкой солидного агентства, имеющего все необходимые разрешения и солидный опыт проведения независимых экспертиз.

Независимая оценка недвижимости, цена и прочие факторы

Чтобы выгодно продать квартиру или деловое здание, необходимо предоставить покупателю все преимущества приобретения недвижимости. Независимый оценщик – лицо непредвзятое, а потому его мнение будет весьма ценным. При выявлении оптимальной цены объекта, будут учтены все факторы: его состояние, удачность расположения, экологическая ситуация в районе и многое другое. Оценке также будут подлежать имущественные права, наличие долгов, судебных тяжб. Нашей экспертизе доверяют государственные органы и частные лица, что способствует росту популярности наших услуг в Санкт-Петербурге и области.

Мы проводим оценочные работы в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ с выдачей отчета об оценке, а так же осуществляем досудебную и судебную экспертизу в соответствии с Федеральным законом № 73-ФЗ с выдачей заключения специалиста или экспертного заключения.


Смотрите видео: Рыночная стоимость объекта недвижимости (October 2020).