Хозяйственное право

Купля-продажа коммерческой недвижимости: сущность процедуры и оформление договора

ДОГОВОР № ____
купли-продажи нежилого помещения

г. ______________ «___»__________ 20__ г.

___________________________________, именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице
_______________________________________________________________________________,
действующего на основании ________________________________, с одной стороны и
___________________________________, именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице
_______________________________________________________________________________,
действующего на основании _______________________________________, с другой
стороны заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. В соответствии с условиями настоящего договора Продавец продает, а Покупатель
покупает недвижимое имущество: нежилое помещение (в дальнейшем - «Помещение»),
кадастровый (условный) номер ____________, площадью ____ (________________) кв. м,
расположенное по адресу: ________________________________________________________,
на ___ этаже в ____ этажном здании и долю в праве общей собственности _______________
(назначение здания) здания общей площадью ____ (________________) кв. м., одновременно
с помещением передаются: технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы,
экспликации, другие документы.
1.2. Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается
свидетельством о праве собственности ______________________________________________.
1.3. Инвентаризационная стоимость Помещения, являющегося предметом настоящего
договора, составляет ______ (___________________) рублей, согласно справке № ______ от
«___»________ 20__ года, выданной ________________________________________________.
1.4. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п. 1.1
Помещение никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не
состоит и свободно от любых прав третьих лиц.
1.5. Права на земельный участок, на котором расположено здание с находящимся в нем
помещением, передаются Покупателю в следующем порядке: __________________________.
1.6. Капитальный ремонт помещения проведен «___»_______ 20__ г.

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Цена приобретаемого Покупателем Помещения, указанного в п. 1.1 настоящего договора,
составляет _______ (_________________________) рублей. Указанная цена, установленная
соглашением сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не
подлежит.
2.2. Покупатель несет все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода к
нему права собственности на Помещение, в соответствии с действующим законодательством
РФ.
2.3. Сумма, указанная в п. 2.1, подлежит перечислению на расчетный счет Продавца в
течение ___ банковских дней после подписания настоящего договора.

3. СРОК НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА

3.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его заключения и действует до
завершения оформления права собственности Покупателя на приобретаемое имущество и
завершения всех расчетов.

4. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА

4.1. Продавец обязан в ___-дневный срок с момента подписания настоящего договора
передать Покупателю указанное в п. 1.1 настоящего договора Помещение по приемо-
сдаточному акту (прилагается), подписанному уполномоченными представителями сторон и
заверенному печатями Продавца и Покупателя.

5. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

5.1. Право собственности на Помещение, являющееся предметом настоящего договора и
указанное в п. 1.1, возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода
права собственности от Продавца Покупателю в Едином государственном реестре прав и
выполнения Покупателем своих обязательств по перечислению денежных средств за
приобретаемое Помещение.
5.2. Риск случайной гибели или порчи имущества до момента, определенного в п. 5.1
настоящего договора, лежит на Продавце.

6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

6.1. Продавец обязан:
6.1.1. Передать Покупателю в его собственность без каких-либо изъятий имущество
(Помещение), являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 1.1.
6.1.2. П предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной
регистрации перехода права собственности на Помещение и оформления прав
землепользования.
6.1.3. Не связывать Покупателя какими-либо обязательствами по целевому использованию
продаваемого Помещения.
6.1.4. Предоставить все необходимые документы для заключения данного договора и нести
полную ответственность за их достоверность. Предоставить все необходимые документы для
государственной регистрации перехода права собственности Покупателя на данное
Помещение в Едином государственном реестре прав.
6.2. Покупатель обязан:
6.2.1. Оплатить приобретаемое имущество (Помещение) в полном объеме (п. 2.1 настоящего
договора) путем безналичного перечисления денежных средств в порядке и в сроки,
установленные в п. 2.3.
6.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.
6.2.3. Представить для государственной регистрации перехода права собственности все
необходимые документы.

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора, его одностороннее
изменение или расторжение в одностороннем порядке виновная сторона возмещает другой
стороне убытки в размере прямого действительного ущерба.
7.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются
действующим законодательством РФ.

8.1. Споры, по настоящему договору, подлежат рассмотрению в арбитражном суде в порядке,
предусмотренном действующим законодательством РФ.

9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

9.1. Дополнения и изменения условий настоящего договора, его расторжение и прекращение
возможно только при письменном соглашении сторон.
9.2. В случае если Покупатель не переведет на счет Продавца вышеоговоренную сумму в
установленные договором сроки, настоящий договор подлежит расторжению. При этом
Покупатель будет обязан передать Помещение, являющееся предметом настоящего договора,
Продавцу.
9.3. Настоящий договор составлен в 3 (трех) экземплярах, по одному для каждой из сторон, а
третий - для осуществления государственной регистрации перехода права собственности.

Общая информация

Чтобы осуществить покупку коммерческой недвижимости, рекомендуется все тщательно взвесить и обдумать. Приобретение недвижимого имущества – это достаточно серьезный шаг. Необходимо обдумать перспективы своих вложений. Естественно, перспектива должна быть долгосрочной и гарантированной.

На начальном этапе необходимо изучить следующие наиболее важные моменты:

  • местоположение коммерческой недвижимости,
  • возможная выгода от расположения коммерческой недвижимости в этом районе города,
  • возможность развиваться в дальнейшем,
  • предполагаемые планы городских властей относительно того района, где располагается коммерческая недвижимость.
  • И это лишь часть наиболее важных вопросов, которые лучше обдумать заблаговременно.

    Узнайте, как оформить право собственности на гараж, прямо сейчас.

    Важные нюансы

    Договор купли-продажи коммерческой недвижимости предполагает использование помещения в качестве:

    • торговой точки,
    • склада,
    • административного помещения,
    • производственного помещения.

    Во время подписания договора купли-продажи коммерческой недвижимости продавец передает все права собственности на данный объект. А покупающая сторона обязуется принимать в свою собственность помещение, которое является нежилым, заранее выплатив продавцу оговоренную сумму.

    Если договор оформляется коммерческой организацией, то следует учитывать тот фактор, что она должна обладать правоспособностью (юридическое лицо должно иметь государственную регистрацию).

    Если организация, осуществляющая продажу или приобретение нежилой недвижимости некоммерческая, то она должна обладать правами на совершение данных сделок.

    Права организации обязательно отражаются в учредительном документе.

    Физическое лицо, осуществляющее куплю-продажу нежилой собственности, должно быть дееспособно.

    В ином случае, права физического лица представляет опекун. Опекун для совершения подобных операций должен получить разрешение на проведение сделок в органе опеки.

    Договор купли-продажи оформляется в письменном виде. При этом нотариально заверять его необязательно. Естественно, документ должен быть скреплен подписями обоих сторон.

    Передача коммерческой недвижимости новому владельцу должна быть отражена в передаточном акте или образце договора купли-продажи.

    В договоре о купле-продаже помещения должны быть четко прописаны такие моменты, как:

    • площадь продаваемого объекта коммерческой недвижимости,
    • адрес расположения,
    • номер на поэтажном плане.

    Где оформляется купля-продажа дачи? Ответ вы найдете в нашей статье.

    Как осуществляется?

    Следует понимать, что коммерческая недвижимость стоит весьма прилично.

    При правильно подобранном бизнесе покупка коммерческой недвижимости приносит отличную отдачу.

    После того, как будет точно выбрано местоположение помещения и заключено предварительное согласование о совершении покупки коммерческой недвижимости, необходимо проверить всю документацию на приобретаемое помещение.

    Момент достаточно ответственный и наиболее важный. Отлично могут справиться с проверкой документации профессионалы – юристы, риелторы. Главное, чтобы данные люди имели опыт в проверках и сами были проверенными. Можно доверить проверку документов сразу и риелторам, и юристам. Кроме того, они корректно смогут оценить выгодность запускающегося проекта.

    На что обратить внимание?

    Существуют важные критерии, на которые требуется обратить внимание и заранее обсудить их:

    1. Коммерческая недвижимость, которая выставлена на продажу, не должна быть в залоге у третьего лица. Пример: гарантия возврата кредита.
    2. Коммерческая недвижимость являлась ранее объектом некапитального строительства, но была переведена в разряд капитального.
    3. Земельный участок, на котором расположена коммерческая недвижимость, не должен находиться в аренде. В ином случае, арендатор имеет права на расторжение договоров и снесение объекта. Причем все эти действия арендатор способен совершить в одностороннем порядке.
    4. Необходимо исключить двойную продажу. То есть проверить объект, есть ранее заключенные на него договора и претенденты.
    5. Уточнить планы местных властей. Может быть, они переустраивают район и желают снести здание, в котором расположена коммерческая недвижимость.

    После того, как будут проверены все документы, можно оформлять сам договор купли-продажи.

    Кроме того, требуется подготовить следующие документы:

    • акт приема-передачи,
    • переоформление всех лицевых счетов,
    • переоформление договоров на оказание услуг,
    • переоформление обслуживающих компаний (подача электричества, вод, интернета и т.д.).

    Подводные камни, которые могут постигнуть предпринимателя:

    1. Перед приобретением коммерческой недвижимости необходимо точно знать, нуждается ли объект в дополнительных вложениях. Примером является реконструкция объекта, перепрофилирование, модернизация и т.п.
    2. Законодательство, касающееся нежилой недвижимости постоянно изменяется и является нестабильным. Аналогично изменяются и налоги на коммерческую недвижимость. Угадать о приближении таких изменений довольно сложно, но вполне возможно.
    3. Собственник, продающий коммерческое помещение не всегда содержит все требуемые документы в порядке. Поэтому крайне важно проверить наличие всей документации на объект.
    4. Во время составления договора на оказание коммунальных услуг, необходимо вложить немалые деньги, а также затратить много времени. Во время сбора необходимой информации на приобретение помещения, требуется одновременно постараться решать и проблему оказания коммунальных услуг, что поможет существенно сэкономить время.

    Как оформить доверенность на дарение земельного участка? Ответ здесь.

    Как купить квартиру под коммерческую недвижимость?

    Цена коммерческой недвижимости гораздо выше, чем стоимость самого жилья.

    В связи с этим некоторые предприниматели используют хитрость: они приобретают жилую недвижимость и начинают эксплуатировать ее с коммерческой целью.

    Плюсы покупки жилой недвижимости:

    • намного дешевле, чем приобретение коммерческой недвижимости,
    • подбор желаемой площади помещения осуществляется без каких-либо проблем,
    • размещение жилой недвижимости в спальном районе (бизнес-центры обычно находятся в центральных районах города),
    • расположение коммерческого помещения на 1 этажах жилых домов.

    Что необходимо для покупки?

    Итак, для того, чтобы совершить приобретение недвижимости потребуется:

    • договориться с продавцом о купле-продаже помещения,
    • заключить договор,
    • зарегистрировать договор в государственных органах,
    • самый важный момент в оформлении документов – это переведение помещения в разряд нежилого,
    • переоформление всех имеющихся лицевых счетов,
    • переоборудование помещения.

    Во время оформления всей документации на приобретение коммерческой недвижимости важно тщательно проверять собранную информацию.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 288-16-27 (Москва)
    +7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)

    Образец типового договора купли-продажи склада

    Данный договор чаще всего обладает следующей структурой:

    • Сведения о сторонах. Сведения нового правообладателя будут находиться в ЕГРН. Например, для физического лица это фамилия, имя и отчество, место рождения с указанием даты, какое гражданство у человека, СНИЛС, документ, который подтверждает личность гражданина, а также его реквизиты. Об этом говорится в пункте 50 Порядка ведения ЕГРН, который утвержден приказом 943 Министерством экономического развития РФ 16 декабря 2015 год,
    • В качестве предмета договора рассматривают обязанности сторон по продаже конкретного объекта недвижимости и его принятия в соответствии с договором. Когда формируют условия, касающиеся купли и продажи объекта, то нужно как можно более точно произвести описание, как самого объекта договора, так и его характеристики, которые помогут персонализировать его согласно статье 554 Гражданского кодекса,
    • Согласно пункту 1 статьи 555, в договоре надлежит указать цену, в противном случае сделка будет признана не заключенной,
    • Как будет производиться оплата,
    • Какие имеются права и обязанности каждой из сторон,
    • Регламент, по которому производится прием и передача недвижимости,
    • В пункте об ответственности сторон описывают порядок начисления неустойки, когда одной из сторон нарушаются те или иные обязательства, а также сведения, касающиеся обременений объекта договора, включая аренду и залог,
    • Прочие условия, какие каждая из сторон посчитала нужным внести в договор,
    • Разнообразные приложения, в том числе счета, планы, графики платежей и прочие,
    • Реквизиты и подписи с обеих сторон.

    Договор купли-продажи будет считаться недействительным, если нет информации о каком-либо из перечисленных ранее пунктов. Тщательно проверяйте договор перед подписанием, дабы избежать в будущем любых неразберих и проблем.

    Условия договора купли-продажи склада

    В соответствии со статьей 130 и пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса, договором купли-продажи называют такое соглашение, по которому продавец должен в обязательном порядке передать покупателю во владение объект незаконченного строительства, сооружение, здание, нежилое помещение вместе с земельным участком, где располагается объект передачи.

    Согласно пункту 1 статей 454 и 555 Гражданского кодекса, покупатель обязан уплатить за недвижимость подобного плана конкретную сумму.

    Из постановления пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года, а также пункта 2 статьи 455 следует, что объектом договора купли-продажи является не только имеющееся у продавца недвижимое имущество, но и такое, которое в будущем будет создано либо приобретено.

    Образец договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами.

    Про о бразец договора купли-продажи земли со строением смотрите тут.

    Статьи 432, 554, 555 Гражданского кодекса регламентируют, что важнейшими условиями в договоре купли-продажи помещения нежилого типа считаются описание данного имущества и стоимость

    Когда договор купли-продажи склада считается заключенным?

    Пункт 1 статьи 433 и статья 550 Гражданского кодекса гласят, что моментом заключения договора будет считаться тот, когда договор будет подписываться сторонами.

    Здесь стоит учесть следующие особенности:

    • Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ, пункту 6 статьи 1 закона, касающегося госрегистрации недвижимости от 13 июля 2015 года и ФЗ №218, право собственности на объект недвижимости обязательно проходит процедуру регистрации в государственных органах,
    • При этом непосредственно сам договор не нуждается в регистрации, несмотря на то, что он является одной из составляющих комплекта документов, который передается от обеих сторон в Госреестр, чтобы произвести регистрацию права на переход.


    Смотрите видео: Умные продажи коммерческой недвижимости. Что нужно менять для эффективных продаж (January 2020).