Гражданское право

Сделка с квартирой - дело рискованное! На что обратить внимание при покупке и продаже?

При совершении сделки купли-продажи квартиры, как правило, заключается договор купли-продажи

При заключении сделок по купле-продаже квартир, помимо самого договора, стороны должны предоставить и другие документы. Их много. Приведенный ниже список отражает не все из них, только самые важные:

Список документов при совершении сделки купли-продажи квартиры

  1. правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения или мены, или другие документы, дающие право собственности на жилье),
  2. свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца,
  3. единый жилищный документ (действителен один месяц),
  4. архивная выписка из домовой книги,
  5. копия лицевого счета (действительна один месяц, не всегда требуется),
  6. справка из психо-неврологического диспансера (требуется в момент подписания договора),
  7. справка из наркологического диспансера (требуется в момент подписания договора),
  8. справка БТИ о стоимости имущества (действительна один месяц),
  9. документы из БТИ, отражающие технические характеристики жилья (кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация),
  10. разрешение органов опеки (в случае участия в сделке детей),
  11. нотариально заверенное согласиями обоих родителей на перерегистрацию ребенка по новому месту жительства (если есть прописанные в квартире несовершеннолетние дети),
  12. нотариально заверенное согласие на сделку супруга,
  13. доверенности, если в сделке участвуют представители сторон.

В некоторых случаях могут потребоваться специфические документы. Об этом вам расскажет нотариус, риэлтор или чиновник, регистрирующий договор.

Содержание договора купли-продажи

  • Предмет договора

Сведения, обозначающие права собственности и расположение помещения на земельном участке или в составе другой недвижимости: адрес, назначение помещения, год постройки и этажность, общую и жилую площади квартиры, и др. Все необходимые технические данные содержаться в паспорте жилья и справках БТИ.

Здесь указываются обязанности обеих сторон, паспортные данные и реквизиты покупателя и продавца (продавцов, если объект сделки в долевой собственности) квартиры.

Гражданский кодекс (ст. 555) гласит: «когда цена недвижимости в договоре купли-продажи установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества».

В соответствии со ст. 317 ГК РФ «Валюта денежных обязательств», обязательства, т.е. цена, должны быть выражены в рублях. Цена может обозначаться и в иностранной валюте (доллары, евро), но в этом случае нужно обязательно указать сумму пересчета валюты в рубли по курсу Центробанка на момент заключения договора. Указанная в договоре сумма не должна отличаться от суммы денег, заложенных в банковскую ячейку.

При составлении договора купли-продажи обозначьте условия и сроки передачи денег.

В договоре должен быть пункт о том, что стороны получают в случае расторжения или признания сделки недействительной. Порядок расторжения договора должен быть предельно понятен.

  • Условия освобождения квартиры и дата передачи ключей

Освобождение квартиры бывает физическим (вывезти все вещи) и юридическим (всех выписать). Это значит, что в договоре нужно оговорить сроки, когда предыдущий владелец снимется с регистрации, освободит жилплощадь от своих вещей и передаст покупателю ключи.

  • Перечень лиц, сохраняющих право пользования помещением

Продавец квартиры обязан указать тех, кто имеет право пожизненного пользования квартирой и кого можно выписать исключительно с их добровольного согласия. Все, кто прописан в квартире, указываются в ЕЖД, в архивной выписке из домовой книги указываются все, кто когда-либо был прописан в квартире.

На что обратить внимание при покупке квартиры?

Помимо перечисленных выше пунктов обращайте внимание на следующие моменты:

  • продавец гарантирует отсутствие арестов, залогов, обременений, судебных решений, заключенных договоров найма квартиры,
  • при передаче квартиры с мебелью и техникой делайте опись имущества (с приложенными к ней фотографиями), переходящего к покупателю после регистрации (важно при подписании акта приема-передачи), к сведению, купить мебель в Казани можно на специальном сайте, где заказ можно сделать онлайн.
  • если квартира подключена к телефонной линии, и продавец не будет сохранять за собой этот номер и препятствовать переводу телефонного номера на нового собственника – внесите этот пункт в договор,
  • оговорите отсутствие долгов продавца по коммунальным платежам.

Регистрация договора купли-продажи

И договор купли-продажи недвижимости, и переход права собственности подлежат обязательной государственной регистрации.

Только после госрегистрации договора купли-продажи он считается заключенным. Право собственности также возникает только после госрегистрации.

Государственная регистрация перехода права собственности не всегда совпадает с регистрацией самого договора купли-продажи.

Регистрируют договор и переход права собственности территориальные органы Федеральной регистрационной службы (Росреестр) по месту нахождения объекта сделки (т.е. квартиры). Договор купли-продажи и переход права собственности считаются зарегистрированными с момента внесения записей о них в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Тут есть нюансы: во-первых, до регистрации своего права собственности покупатель не вправе распоряжаться жилым помещением, во-вторых, после передачи квартиры покупателю, но до регистрации его права собственности, продавец также не имеет права распоряжаться объектом сделки.

Подписание договора

Перед подписанием договора в качестве обеспечения своих обязательств покупатель кладет деньги в банковскую ячейку, откуда их заберет продавец после регистрации сделки.

Обычно за аренду банковской ячейки платит покупатель, но можно договориться с продавцом об оплате ячейки на пополам.

Важный момент — договориться, у кого будут находиться ключи от квартиры и банковской ячейки на время заключения сделки. Как правило, если регистрацию делает одна сторона, то ключ от ячейки находится у другой стороны.

Акт приема-передачи квартиры

После госрегистрации права, получения документов и передачи денег продавцу оформляется акт приема-передачи жилья. Именно с этого момента покупатель становится полноправным владельцем квартиры.

При составлении передаточного акта покупателю стоит настаивать и на передаче всех корешков по коммунальным платежам, электричеству, воде, телефону либо наличия справки о том, что по этим платежам нет задолженности (это должно быть отражено в акте, и, желательно, это прописать в договоре).

В акте должно быть указано, что, в соответствии с договором, покупатель передал деньги, а продавец передает покупателю квартиру и стороны не имеют претензий друг к другу.

Схемы мошенников на вторичном рынке

Как купить вторичную недвижимость без обмана — вопрос актуальный, ведь рынок вторички нередко использует обман контрагентов при купле-продаже квартиры, более того – это настоящий плацдарм разворачивания мошеннических схем. Мошеннические схемы включают в себя:

  • сделки, проведённые с грубыми нарушениями норм законодательства,
  • не выплата полной стоимости за жильё,
  • отказ от выписки и освобождения помещения,
  • прописанные несовершеннолетние дети, которых невозможно выписать новому собственнику,
  • продажа арестованного жилья,
  • обременение залогом или рентой, скрытое от покупателя (о том, как купить или продать квартиру под залогом, читайте тут).

Предлагаем посмотреть видео о том, как обманывают при покупке на вторичном рынке:

Поддельные документы

Мошенники снимают квартиру по устной договорённости с собственником или оформляют договор найма по поддельным документам. Представитель подставной фирмы приглашает покупателей на просмотры. Заключают с несколькими покупателями предварительные договора купли продажи (ПДКП) приблизительно в одно и то же время, получают от них задаток (о том, как оформить задаток при купле-продаже квартиры, читайте здесь).

До момента заключения сделки сворачивают деятельность. Самые рисковые из них – заключают даже договор купли-продажи квартиры (ДКП) и исчезают по дороге в МФЦ.

Подмена объекта

На этапе заключения договора, подменяется готовый экземпляр. После того как покупатель проверил его содержание, на подпись подаётся другой, где указана квартира с более низкой стоимостью, другими кадастровыми и техническими параметрами.

Иногда столичная квартира заменялась на домик в далёкой деревне. Используется и замена предмета договора на подставной объект. Изменив номер квартиры, мошенник может внести вместо трёхкомнатной квартиры в отличном состоянии, которую просмотрел покупатель, разбитую однокомнатную. Изменив номер дома на одну цифру, продаст квартиру в другом районе. Такие договоры оспорить невозможно.

Мошенничество с доверенностями

Следует проявить бдительность, если представителю выдана генеральная доверенность. Допустимо, что документ попал в руки мошенников обманным или преступным путём. В этом случае можно попасть под подозрение за соучастие в преступлении. Нередко мошенники лишают законного собственника права на жильё.

Получив доверенность, отправляют его за пределы населённого пункта, оформляют в социальное учреждение, а иногда лишают жизни. В лучшем случае – обещают продать квартиру и передать полученное по сделке владельцу.

Особенно часто жертвами мошенников становятся престарелые одинокие граждане, или лица, страдающие алкоголизмом. Отобранная преступниками квартира пускается в незаконный оборот.

Нередко оформляют полностью поддельные доверенности, о которых владелец, находящийся в командировке или в отпуске, даже не догадывается (о том, как правильно оформляется доверенность на продажу квартиру, можно узнать тут). По такому документу они смогут провести все этапы сделки, до её регистрации или удостоверения у нотариуса. Если до этого времени им удастся заполучить деньги жертвы – они скрываются с деньгами.

Как не быть обманутым при приобретении жилья в строящемся доме?

Все мошеннические схемы со строящимся жильём делится на типы:

  1. Продажа одной квартиры нескольким претендентам.
  2. Начало строительства и взимание денег по предварительному договору долевого участия (ПДДУ), который не несёт никаких юридических гарантий, так как не подлежит регистрации в Росреестре.
  3. Сбор денег, с последующим замораживанием строительства, оформление банкротства.
  4. Мошенники под видом партнёров занимаются оформлением ДДУ по поддельным документам.

Кроме этого существуют такие незначительные, но существенные формы обмана, как нарушение условий договора, или отсутствие в его положениях требований к качеству жилья, установленному метражу жилого и нежилого помещения.

Как безопасно купить недвижимость?

Главный инструмент безопасной покупки – тщательная проверка объекта и контрагента сделки. Правоустанавливающий и право удостоверяющий документ должны быть представлены оригиналами, так как они участвуют в имущественной сделке. Их отсутствие и замена на нотариально удостоверенную копию может говорить о факте продажи данного объекта.

Мошенники накануне купли продажи оформляют и удостоверяют копию правоустанавливающей документации, после чего повторно заключают ПДКП и получают задаток.

Предлагаем посмотреть видео о том, как безопасно купить квартиру:

На что обратить особое внимание?

Его нужно обратить на представителей. Если предъявлена генеральная доверенность, следует:

  1. Добиваться присутствия при оформлении ДКП собственника квартиры. Если невозможно – то встретиться с ним до подписания договора.
  2. Выяснить, почему купля продажа оформляется представителем.
  3. Выяснить у нотариуса – действительно ли оформлялась генеральная доверенность на данное лицо.

Если представителем выступает близкий родственник, или собственник квартиры лично подтвердил передачу доверенности, можно быть уверенным в безопасности.

Поэтому они привлекают сообщников, которые представляются юристами или страховыми агентами. Нужно настаивать, чтобы со стороны контрагента так же выступило лицо, сопровождающее сделку.

Чтобы проверить правоспособность партнёров по сделке, нужно найти в интернете официальный сайт агентства, которое сопровождает сделку, предварительно запросив учредительную документацию, и выписав из неё:

  • название агентства,
  • адрес регистрации юридического лица.

Если официальный сайт не найден, значит – фирма подставная, а документация поддельная.

При обнаружении мошеннических действий следует обратиться с заявлением в полицейский участок, для проведения расследования.

Как через Росреестр проверить юридическую чистоту перед покупкой?

Кроме компании следует проверить на сайте Росреестра собственника квартиры. Выписать из правоустанавливающего документа личные данные владельца, кадастровый номер объекта и его точный адрес. На сайте Росреестра заполнить форму, по которой провести идентификацию выписанных сведений. А у лица, представившегося собственником, обязательно проверить паспорт.

Чистота сделки так же проверяется полученной из Росреестра кадастровой справкой об отсутствии ареста и обременений. Так же следует запросить архивную выписку из поквартирной книги, в которой представлены данные обо всех жильцах с момента сдачи дома.

Способы получения сведений о застройщике:

  • на порталах,
  • на официальных сайтах застройщика,
  • через знакомых, ранее имевших с ним дело,
  • через подробную консультацию официального представителя.

Обязательно нужно проверить учредительную документацию, проверить учредителя:

  1. как застройщика,
  2. как юридическое лицо, правоспособное на заключение ДДУ,
  3. наличие и срок действия лицензии,
  4. документы, разрешающие начало строительства.

Как обезопасить себя при продаже жилья?

Продавцу также нужно избегать возможных рисков и знать, как правильно и безопасно продать недвижимость. Перечень недобросовестных и преступных действий:

  • Вместо покупателей на просмотр могут явиться наводчики, выбирающие объект для совершения кражи.
  • По ПДКП будет передан задаток, с последующей провокацией срыва сделки и требованием такового в двойном размере с продавца.

В этом случае лучше всего обратиться к риэлтору, который будет сопровождать просмотры и поможет оформить ПДКП. При самостоятельной продаже – составлять акт просмотра квартиры, вносить в него личные данные посетителя, согласно паспорту. Чаще всего происходит мошенничество с деньгами:

  1. деньги, переданные наличными, могут оказаться фальшивыми,
  2. платёж может не поступить,
  3. из банковской ячейки деньги могут быть изъяты, если регистрация задержится.

Но это не должно препятствовать сделке. Процедура регистрации может прерываться, если в сделке обнаружены нарушения.

Итак, мы рассмотрели, как купить жилье на рынке вторички и в строящемся доме и не быть обманутым. Сделка с квартирой в новостройке или на вторичном рынке требует тщательной проверки документации. Лучше всего обеспечить её юридическим сопровождением или застраховать. Проверяют юридическую, кадастровую и техническую документацию, компанию или собственника квартиры. Тщательно проверяется посредник, действующий по доверенности.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ:

Высылаете нам необходимые документы

Мы составляем договор купли-продажи квартиры!

Оставьте заявку и мы перезвоним Вам в течение 15 минут!
Каждому, кто оставит заявку или позвонит нам сегодня - консультация по любому вопросу БЕСПЛАТНО

Вы сомневаетесь, нужны ли юристы для всех перечисленных действий и надеетесь справиться сами? Давайте посмотрим, какие проблемы таит в себе заключение договора купли-продажи квартиры без участия специалистов в сфере гражданского права.

Проблемы в юридической судьбе квартиры

Идеальным вариантом является покупка квартиры, не связанной со спорами в судах, не обремененной правами проживания третьих лиц (несовершеннолетних, недееспособных, лиц находившихся на момент её приватизации на службе в армии, в местах лишения свободы или в стационарном лечебном медицинском учреждении), наличие которых может превратиться в неразрешимую проблему для покупателя.

Хорошим примером такой проблемы являются проживающие в квартире граждане, которые в свое время отказались от ее приватизации. Если не решить этот вопрос при покупке, то выселить жильцов покупатель попросту не сможет, поскольку лица, не участвовавшие в приватизации, но давшие согласие на нее иным членам семьи, сохраняют право пользования жилыми помещениями при условии дальнейшего постоянного проживания в данных помещениях независимо от прекращения семейных отношений с действующим собственником либо перехода права собственности к иным лицам.

Еще более рискованный для сделки вариант: гражданин, отказавшийся от приватизации и отбывающий наказание в виде лишения свободы. Сложность в том, что гражданин имеет право на проживание в квартире, но не зарегистрирован в ней (органы исполнения наказания оформляют «прописку» в УИК и т.п. заведениях). То есть, на момент совершения сделки никакая справка из паспортного стола или ЖЭКа не поможет выявить потенциального жильца. Зато он способен появиться лет через 10 и испортить жизнь покупателям.

Проблемы в документах на квартиру

Нередко появляются и сложности с документами продавца на квартиру. Например, он мог не завершить вступление в наследство. Или не оформить перепланировку, что всплывет при подготовке кадастрового паспорта.

Особенно стоит остерегаться сделок по продаже жилья, полученного по завещанию, собственник которого старается побыстрее его продать. Такое поведение продавца должно сразу насторожить покупателя.

Поэтому нуждаются во внимательной проверке такие вопросы как: соответствие технических документов (технических и кадастровых паспортов) той квартире, которая в наличии, поскольку любое изменение в расположении стен, дверных и оконных проемов является перепланировкой, требующей согласований органов архитектуры, наличие документов, подтверждающих право собственности продавца на квартиру, наличие правоустанавливающих документов, наличие документов, подтверждающих право распоряжаться недвижимостью (доверенность от собственника, договор поручения, доверительного управления, агентирования, для несовершеннолетних собственников - решение об установлении опеки или попечительства, свидетельства о рождении детей с разрешением от органов опеки на реализацию квартиры и пр.).

Но одной проверкой документов и юридической судьбы не стоит ограничиваться. Нужно серьезно отнестись к содержанию договора купли-продажи.

На что обратить внимание в договоре купли-продажи

Самый важный момент – наличие и согласованность так называемых существенных условий договора. Для купли-продажи недвижимости существенные условия – это предмет (то есть, точное описание квартиры, включающее адрес и площадь) и цена, а также перечень лиц, которые сохраняют право проживания даже в случае продажи квартиры. Отсутствие данных о цене, адресе, площади квартиры, зарегистрированных в ней жильцов, обладающих правом проживания, приведет к тому, что договор можно счесть незаключенным.

Кроме того, обращаем внимание на порядок расчетов. Так, если предусмотрена оплата после регистрации права на квартиру за покупателем, Росреестр автоматически зарегистрирует ипотеку в пользу продавца. Залог снимают только после того, как покупатель предъявит в Росреестр документ, подтверждающий оплату (расписка, банковская выписка).

К договору обязательно прилагается акт приема-передачи, в котором стороны подписывают, в каком фактически состоянии передана квартира. Это убережет продавца от претензий со стороны покупателя (например, снизить цену в связи с отсутствием ремонта).

Очень важно также договорившись о задатке вписать это условие в договор и назвать передаваемую продавцу сумму «задатком» - в противном случае закон рассматривает ее как аванс. А значит, ни о каком возврате в двойном размере не может быть и речи.

Итак, договор купли-продажи квартиры – весьма непростая сделка. Для того, чтобы оформить ее правильно и безопасно для сторон, необходимы знания гражданского и жилищного законодательства, технических правил к переустройству и реконструкции жилья, законодательства о государственной регистрации прав на недвижимость.

В связи с этим заключить надежную сделку можно только с помощью наших юристов, чей многолетний опыт и знания помогают защитить интересы клиента при заключении сделки.

Решите проблемы сейчас — позвоните нам: +7 495 995-58-54

Звоните по номеру +7 (495) 995-58-54
или оставляете заявку


Смотрите видео: На что обращать внимание ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ на вторичном рынке? Схема покупки (December 2020).