Гражданское право

Где заключать договор найма жилого помещения

  1. Направление выписки из распоряжения Администрации Санкт‑Петербурга о предоставлении жилого помещения по договору социального найма в Жилищное агентство . района Санкт‑Петербурга (далее — ГКУ ЖА).
  2. Направление заявителю уведомления о предоставлении по форме (об отказе в предоставлении по форме) жилого помещения по договору социального найма (в том числе через Портал).
  3. Заключение договора социального найма (производится в ГКУ ЖА, вне рамок данной услуги).

Срок предоставления услуги

  1. В части принятия решения о предоставлении (об отказе в предоставлении) жилых помещений по договорам социального найма гражданам, проживающим в коммунальной квартире, в которой освободилось жилое помещение государственного жилищного фонда Санкт‑Петербурга, являющимися нанимателями и (или) собственниками жилых помещений (комнат(ы), если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, а при их отсутствии — проживающие в квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, установленной законодательством Санкт‑Петербурга — не превышает 30 календарных дней со дня поступления в Администрацию документов.
  2. В части принятия решения о предоставлении (об отказе в предоставлении) жилых помещений по договорам социального найма гражданам, которые признаны нуждающимися в жилых помещениях, проживающих на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и являющихся на момент принятия решения о развитии застроенной территории нанимателями (членами семьи нанимателя) жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт‑Петербурга в многоквартирных домах, планируемых к сносу, реконструкции на основании адресной программы Санкт‑Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт‑Петербурге» — не превышает 20 рабочих дней со дня поступления в Администрацию документов.

1. Взимание государственной пошлины или иной оплаты, взимаемой за предоставление государственной услуги, не предусмотрено.

2. Порядок определения размера платы за оказание услуг, которые являются необходимыми и обязательными для предоставления данной государственной услуги.

Услугой, являющейся необходимой и обязательной для предоставления государственной услуги, является выдача документов, содержащих сведения о стоимости находящегося в собственности имущества, подлежащего налогообложению. Данная услуга предоставляется возмездно:

I. Получатели государственной услуги:

Граждане Российской Федерации:

  1. Проживающие в коммунальной квартире, в которой освободилось жилое помещение государственного жилищного фонда Санкт‑Петербурга, являющиеся нанимателями и (или) собственниками жилых помещений (комнат (ы), если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, а при их отсутствии — проживающие в квартире наниматели и (или) собственники, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, установленной законодательством Санкт‑Петербурга.
  2. Признанные нуждающимися в жилых помещениях, проживающие на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и являющиеся на момент принятия решения о развитии застроенной территории нанимателями (членами семьи нанимателя) жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт‑Петербурга в многоквартирных домах, планируемых к сносу, реконструкции на основании адресной программы Санкт‑Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт‑Петербурге».

II. Заявители, обращающиеся за предоставлением государственной услуги:

  1. Граждане, имеющие право на получение государственной услуги в соответствии с п. I.
  2. Представители граждан, имеющих право на получение государственной услуги, действующие на основании доверенности, оформленной в соответствии с законодательством Российской Федерации.
  3. Законные представители (опекуны, попечители) граждан, имеющих право на получение государственной услуги.

Порядок действий заявителя

  1. Перед предоставлением государственной услуги заявитель обращается:
    • в Санкт‑Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» за получением справки об инвентаризационной стоимости имущества, подлежащего налогообложению, находящегося в собственности заявителя и членов его семьи, за исключением земельных участков,
    • к субъектам оценочной деятельности, являющимся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков для получения отчета об оценке имеющихся в собственности заявителя и членов его семьи транспортных средств,
  2. Обращается в подразделение МФЦ.
  3. Подает заявление по форме и необходимые документы.
  4. В случае принятия Администрацией положительного решения:
    • получает уведомление о предоставлении жилого помещения по договору социального найма по форме,
    • заключает и получает на руки экземпляр договора социального найма по форме.
  5. В случае принятия Администрацией решения об отказе в предоставлении государственной услуги — получает уведомление об отказе в предоставлении жилого помещения по договору социального найма по форме.

Oснование для отказа в предоставлении государственной услуги — заявитель не имеет законных оснований на предоставление государственной услуги в соответствии с нормативными требованиями.

Порядок действий уполномоченной организации

I. Прием заявления и документов, необходимых для предоставления государственной услуги

Специалист МФЦ:

  1. Определяет предмет обращения.
  2. Проводит проверку полномочий лица, подающего документы.
  3. Проводит проверку соответствия документов нормативному перечню.
  4. Принимает от лица, подающего документы, заявление по форме и согласие на обработку персональных данных.
  5. Осуществляет сканирование представленных документов, формирует электронное дело, все документы которого связываются единым уникальным идентификационным кодом, позволяющим установить принадлежность документов конкретному заявителю и виду обращения за государственной услугой.
  6. Заверяет электронное дело своей электронной подписью (далее — ЭП).
  7. Направляет копии документов и реестр документов в Администрацию:
    • в электронном виде (в составе пакетов электронных дел) в течение одного рабочего дня со дня обращения заявителя в МФЦ,
    • на бумажных носителях (в случае необходимости обязательного представления оригиналов документов) в течение трех рабочих дней со дня обращения заявителя в МФЦ.
  8. При обнаружении несоответствия документов нормативному перечню, возвращает их заявителю для устранения выявленных недостатков.
  9. По окончании приема документов выдает заявителю расписку в приеме документов.

Специалист жилищного отдела Администрации:

  1. Проводит сверку реестра документов с представленными документами.
  2. Фиксирует факт приема документов в журнале регистрации документов.
  3. Проверяет комплект документов на предмет необходимости направления межведомственных запросов.
  4. В течение одного рабочего дня с момента регистрации заявления и документов заявителя осуществляет подготовку и направление межведомственных запросов документов в:
    • Территориальные органы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт‑Петербургу,
    • Отделение Пенсионного фонда Российской Федерации по Санкт‑Петербургу и Ленинградской области (при необходимости),
    • Комитет по труду и занятости населения Санкт‑Петербурга (при необходимости),
    • ГКУ ЖА,
    • Комитет по делам записи актов гражданского состояния.

II. Рассмотрение документов и принятие решения о предоставлении (об отказе в предоставлении) заявителю жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт‑Петербурга по договору социального найма

Специалист жилищного отдела Администрации:

  1. Рассматривает представленные заявителем документы.
  2. В отношении заявителя, обратившегося по вопросу предоставления освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения, — обеспечивает рассмотрение вопроса о предоставлении заявителю освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения по договору социального найма на районной жилищной комиссии (далее — Комиссия).

Комиссия:

  1. Рассматривает вопрос о предоставлении освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения и принимает решение, которое является рекомендательным для издания Администрацией распоряжения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма или формирования уведомления об отказе в предоставлении освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения по договору социального найма.
  2. Передает протокол заседания Комиссии специалисту жилищного отдела Администрации, ответственному за подготовку распоряжения Администрации о предоставлении (либо уведомления об отказе в предоставлении) освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения по договору социального найма.

Специалист жилищного отдела Администрации:

  1. Готовит проект распоряжения Администрации о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и уведомление о предоставлении жилого помещения по договору социального найма по форме, либо проект уведомления об отказе в предоставлении жилого помещения по договору социального найма по форме.
  2. Готовит проект информационного письма в адрес МФЦ по форме результатах рассмотрения вопроса о предоставлении заявителю жилого помещения по договору социального найма.
  3. Передает проект распоряжения Администрации, проект уведомления о предоставлении жилого помещения по договору социального найма либо проект уведомления об отказе, проект информационного письма в адрес МФЦ на согласование начальнику жилищного отдела.

Начальник жилищного отдела:

  1. Рассматривает проект распоряжения Администрации и уведомление о предоставлении жилого помещения по договору социального найма либо проект уведомления об отказе, проект информационного письма в адрес МФЦ.
  2. В случае несогласия с проектом распоряжения Администрации, проектом уведомления о предоставлении жилого помещения по договору социального найма либо проектом уведомления об отказе, проектом информационного письма в адрес МФЦ — излагает замечания и возвращает должностному лицу жилищного отдела на исправление и доработку.
  3. В случае одобрения — визирует и передает проект распоряжения Администрации, проект уведомления о предоставлении жилого помещения по договору социального найма либо проект уведомления об отказе, проект информационного письма в адрес МФЦ, на согласование главе Администрации.

  1. Рассматривает проект распоряжения Администрации, проект уведомления о предоставлении жилого помещения по договору социального найма либо проект уведомления об отказе, проект информационного письма в адрес МФЦ.
  2. В случае несогласия с проектом распоряжения Администрации, проектом уведомления о предоставлении жилого помещения по договору социального найма либо проектом уведомления об отказе, проектом информационного письма в адрес МФЦ — излагает замечания и возвращает начальнику жилищного отдела на исправление и доработку.
  3. В случае одобрения — подписывает распоряжение Администрации и уведомление о предоставлении жилого помещения по договору социального найма либо проект уведомления об отказе в предоставлении жилого помещения по договору социального найма, проект информационного письма в адрес МФЦ.

III. Направление заявителю уведомления о предоставлении (об отказе в предоставлении) жилого помещения по договору социального найма

Специалист жилищного отдела Администрации:

  1. Выдает или направляет через организации почтовой связи заявителю уведомление о предоставлении (об отказе в предоставлении) жилого помещения по договору социального найма.
  2. Направляет в адрес МФЦ информационное письмо о результатах рассмотрения вопроса о предоставлении заявителю жилого помещения по договору социального найма.

IV. Направление в ГКУ ЖА выписки из распоряжения Администрации о предоставлении заявителю жилого помещения по договору социального найма

Специалист жилищного отдела Администрации:

  • Направляет выписку из распоряжения Администрации о предоставлении заявителю жилого помещения по договору социального найма в ГКУ ЖА для заключения договора социального найма.

Специалист ГКУ ЖА:

  1. Составляет договор социального найма жилого помещения по форме.
  2. Заключает и выдает заявителю на руки экземпляр договора социального найма.

Специалист МФЦ:

  • В день получения документов от Администрации сообщает заявителю о принятом решении по телефону (с записью даты и времени телефонного звонка), а также о возможности получения документов в МФЦ.

Документы, представляемые заявителем

I. Обязательные документы:

  1. Заявление о предоставлении жилого помещения по договору социального найма по форме.
  2. Документ, удостоверяющий личность заявителя и членов его семьи (паспорт гражданина Российской Федерации, удостоверяющий личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации, свидетельство о рождении (для несовершеннолетних до 14 лет), временное удостоверение личности, выданное на период оформления паспорта, иные документы, удостоверяющие личность, в соответствии с действующим законодательством).
  3. Документы, содержащие сведения о месте жительства заявителя и членов его семьи, в случае отсутствия указанных сведений в Информационной городской базе данных «Население. Жилой фонд»:
    • справка о регистрации по месту жительства (форма №9),
    • характеристика занимаемого жилого помещения (форма №7).
  4. Документы, содержащие сведения о составе семьи заявителя (кроме свидетельств, выданных на территории Санкт‑Петербурга):
    • свидетельство о заключении брака,
    • свидетельство о рождении.
  5. Документы, подтверждающие основания владения и пользования заявителем и членами его семьи занимаемыми жилыми помещениями в случае, если право не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт‑Петербурга.

В случае обращения граждан, указанных в п. 1 раздела «Заявители», дополнительно представляются:

  1. Документы, содержащие сведения о доходах заявителя и членов его семьи за двенадцать месяцев, предшествующих обращению:
    • справка о доходах физического лица с места работы по форме форме 2-НДФЛ,
    • налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц по форме 3‑НДФЛ.
  2. Документы, содержащие сведения о стоимости находящегося в собственности заявителя и членов его семьи имущества, подлежащего налогообложению — заключения (отчеты), справки об инвентаризационной стоимости жилых помещений, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений, о рыночной стоимости транспортных средств.

II. Дополнительные документы (при обращении представителя гражданина, имеющего право на получение государственной услуги):

A) В случае обращения доверенного лиц

  1. Документ, удостоверяющий личность доверенного лица:
    • паспорт гражданина Российской Федерации,
    • временное удостоверение личности гражданина, выданное на период оформления паспорта,
    • документы, предусмотренные международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 25.07.2002 №115‑ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации», Указами Президента Российской Федерации от 21.12.1996 №1752 «Об основных документах, удостоверяющих личность гражданина Российской Федерации за пределами Российской Федерации», от 14.11.2002 №1325 «Об утверждении Положения о порядке рассмотрения вопросов гражданства Российской Федерации»,
    • иные документы, удостоверяющие личность в соответствии с действующим законодательством.
  2. Доверенность, оформленная в соответствии с действующим законодательством, подтверждающая наличие у представителя прав действовать от лица заявителя и определяющая условия и границы реализации права на получение государственной услуги или договор, содержащий указание на полномочия доверенного лица по представлению заявителя при предоставлении государственной услуги, указание закона либо акта уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.

Доверенное лицо при обращении за предоставлением государственной услуги, может представить доверенность, подтверждающую его полномочия, оформленную в простой письменной форме.

Б) В случае обращения законного представителя (опекуна, попечителя)

  1. Документ, удостоверяющий личность.
  2. Документ, подтверждающий право законного представителя выступать от имени заявителя.

III. Документы, которые заявитель вправе представить по собственной инициативе:

  1. Сведения о регистрации по месту жительства (форма №9), в том числе архивные, в случае наличия указанных сведений в Информационной городской базе данных «Население. Жилой фонд».
  2. Характеристика занимаемого жилого помещения (форма №7), в случае наличия указанных сведений в Информационной городской базе данных «Население. Жилой фонд».
  3. Документы, подтверждающие сведения о кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в собственности заявителя и членов его семьи, полученные в территориальных органах Росреестра (в случае обращения граждан, указанных в п.1 раздела «Заявители»).
  4. Документы, подтверждающие, что гражданин состоит на учете нуждающихся в жилых помещениях или на учете нуждающихся в содействии Санкт‑Петербурга в улучшении жилищных условий (для граждан, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или на учете нуждающихся в содействии Санкт‑Петербурга в улучшении жилищных условий).
  5. Документы, подтверждающие основания владения и пользования заявителем и членами его семьи занимаемыми жилыми помещениями, в случае если право зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, либо в отношении жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт‑Петербурга, включая пятилетний период, предшествующий обращению (в случае обращения граждан, указанных в п.2 раздела «Заявители»):
    • постановление Правительства Санкт‑Петербурга о развитии застроенной территории,
    • договор о развитии застроенной территории,
    • соглашение о передаче жилых помещений.
  6. Документы, содержащие сведения о доходах заявителя и членов его семьи за двенадцать месяцев, предшествующих обращению (в случае обращения граждан, указанных в п.1 раздела «Заявители»):
    • сведения из отделения Пенсионного фонда Российской Федерации по Санкт‑Петербургу и Ленинградской области о размере пенсии (для лиц, получающих пенсию в соответствии с законодательством Российской Федерации),
    • сведения из районного Агентства занятости населения Санкт‑Петербургского государственного автономного учреждения «Центр занятости населения Санкт‑Петербурга» о суммах, начисленных гражданину (для неработающих граждан).
  7. Сведения из документов, содержащих сведения о составе семьи заявителя: сведения из свидетельства о рождении, сведения из свидетельства о заключении брака, в случае, если документы выданы на территории Санкт‑Петербурга.

Oснование для отказа в приеме документов — представлены не все необходимые документы.

Документы, выдаваемые заявителю

  1. Расписка с регистрационным номером, о приеме документов,
  2. Уведомление о предоставлении жилого помещения по договору социального найма по форме.

Договор заключается в ГКУ ЖА лично, вне рамок предоставления услуги в электронном виде.

  • Уведомление об отказе в предоставлении жилого помещения по договору социального найма по форме.
  • Стороны соглашения

    С кем он заключается?

    Традиционно участниками являются:

    • наниматель – лицо, которое выражает желание проживать временно в предоставляемом помещении на определенных основании и условиях,
    • наймодатель – собственник жилья или иное уполномоченное им лицо на совершение действий по сдаче жилья.

    Каждая из них имеет права, обязанности и выгоду в заключении сделки. Узнайте из наших статей о правах и обязанностях собственника жилья и квартирантов.

    Однако хоть договор и заключается с одним лицом – нанимателем, право пользоваться и проживать в конкретном помещении приобретается и членами его семьи или лицами, постоянно проживающими с ним.

    Наем предполагает участие в деле исключительно физических лиц. Если хотя бы одной стороной выступает юридическое лицо, имеет место аренда.

    Необходимые документы

    Каков порядок оформления? Соглашение заключается в форме простого письменного документа. Чтобы оно было составлено верно и справедливо, необходимо наличие нескольких документов:

    • бумаги, которые достоверно подтверждают наличие права собственности на объект недвижимости. Например, свидетельство государственной регистрации права на квартиру. Кроме того, выписка из реестра недвижимости может показать, кто именно является законным владельцем объекта на данный момент,
    • паспорта участников сделки.

    Этот набор бумаг – обязательный. В большинстве случаев их достаточно, чтобы закрепить соглашение в письменной форме.

    Место сделки

    Где его заключить?

    Существует ошибочное мнение, что все бумаги подобного типа должны составляться и подписываться нотариусом.

    На самом же деле, форма в законе установлена как простая письменная.

    Что же это означает? Все просто: документ составляется в письменной форме и подписывается сторонами. Отсюда следует, что обращаться к нотариусу для оформления бумаг можно при желании, но не обязательно.

    Заключить его стороны могут где угодно. Место не имеет принципиального значения, главное, чтоб документ устраивал требования обеих сторон и не противоречил закону.

    Образец договора краткосрочного найма жилого помещения и образец типового договора найма комнаты в квартире вы можете найти на нашем сайте. Узнайте также о том, как взять расписку с собственника при съеме жилья и как подтвердить расходы по найму жилого помещения в командировке.

    На какой период он заключается? Согласно ГК РФ срок аренды квартиры или найма не ограничен в целом ни максимальной, ни минимальной границей. Однако существует оговорка для некоторых видов арендуемых объектов, в соответствии с корой максимальный срок сдачи ограничивается периодом 5 лет. Отсюда следует, что договор может быть:

    • краткосрочным. Предполагает сдачу квартиры на срок от 1 суток до 1 года,
    • долгосрочным. Согласно ему соглашение заключается на период свыше 1 года до 5 лет.

    Срок имеет принципиальное значение, так как дает различные права и обязанности участникам сделки. Кроме того, долгосрочный договор обязательно нужно

    Если соглашение заключается на срок, не превышающий 1 года, его регистрация не нужна.

    Не смотря на это, если в тексте не указан конкретный период времени его действия, он не может быть признан недействительным. При отсутствии четко определенного срока, он считается заключенным на 5 лет.

    Госпошлина и стоимость

    Сколько придется заплатить? Если срок сдачи составляет более 1 года, то регистрацию обязательно придется произвести.

    Это не бесплатная процедура, которая предусматривает совершение как минимум одного обязательного платежа – государственной пошлины за регистрацию.

    НК РФ устанавливает соответствующую плату в размере 2000 рублей. Без квитанции, подтверждающей ее совершение, компетентный орган откажет в проведении регистрации.

    Скорее всего, только этим платежом ограничится статья расходов на оформление соглашения. Однако в процессе могут возникнуть какие-либо проблемы с документами, потребуется их восстановление, тогда и могут возникнуть дополнительные расходы.

    Не стоит отказываться от письменного оформления из-за расходов на регистрацию. Отсутствие документа может повлечь гораздо большие денежные потери.

    Особенности

    Среди нюансов, которые следует учесть обеим сторонам, выделяются:

    • дополнительные документы. Кроме основного текста стоит предусмотреть приложения: акт передачи квартиры, расписку о получении денег, опись имущества внутри помещения. Эти бумаги помогут зафиксировать все существенные моменты сделки,
    • наличие иных владельцев. Если квартира находится в собственности нескольких лиц, это может создать определенные проблемы нанимателю, поэтому лучше выяснить это заранее,
    • дополнительные пункты. Кроме обязательных, нужно предусмотреть те положения, которые принципиальны для обеих сторон. Например: частота визитов собственника, правила повышения оплаты и другие.

    Таким образом, договор заключается на срок до 5 лет участниками сделки, не требуя присутствия нотариуса при этом.

    Заключение письменного соглашения обязательно, так как только таким способом можно снизить риски для обеих сторон и свести их к минимуму.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 350-97-52 (Москва)
    +7 (812) 309-53-82 (Санкт-Петербург)Это быстро и бесплатно!

    Рынок недвижимости не стоит на месте. Каждый день люди ищут себе жилье, меняют, продают, сдают. Если у вас нет собственного «угла», то приходится снимать комнату, квартиру или дом. Как не попасть впросак, каковы особенности заключения договора? Об отдельных нюансах найма жилого помещения сегодня и поговорим.

    Понятие найма

    На сегодняшний день заключение данного договора регулируется положениями Гражданского кодекса РФ.

    Из содержания статей указанного закона можно вывести определение найма – это предоставление собственником (или управомоченным лицом) заинтересованному гражданину во временное владение и пользование жилого помещения для проживания за плату.

    Первая сторона именуется наймодателем, вторая – нанимателем. В качестве последнего по данному договору не может выступать юридическое лицо. Для них закон предусматривает заключение аренды, при этом жилье должно использоваться только для заселения граждан.

    Найм различают краткосрочный (до 1 года) и долгосрочный. Основная особенность – необходимость государственной регистрации обременения прав собственника на жилье во втором случае.

    Некоторые часто путают понятие найма и аренды. С юридической точки зрения это разные институты. Рассмотрим главные отличия:

    1. Нанимателем может выступать только гражданин, арендатором – также и юридическое лицо.
    2. Объектом рассматриваемого договора является исключительно жилые помещения, аренды – может быть движимое и недвижимое имущество (в основном, производственные, офисы и пр.).
    3. Аренда может быть бессрочная, найм – не более 5 лет.
    4. Договор аренды недвижимости всегда необходимо регистрировать в госорганах, найма – оформленный только на срок более 1 года.

    В качестве такового по договору найма между физическими лицами может выступать годное для постоянного проживания изолированное жилое помещение: дом, квартира, ее часть и пр.

    Такое качество, как пригодность определяется в соответствии с требованиями жилищного законодательства РФ (ЖК, Постановление правительства от 2006 г. № 47).

    В помещении для признания его жилым должны иметься в наличии необходимые инженерно-технические системы: водоснабжение, водоотведение, отопление, канализация, электричество, газ (где имеется). В деревнях и иных селениях допускается отсутствие канализации и водопровода в 1-2-этажных зданиях.

    Эти системы должны соответствовать санитарным нормам.

    Если дом этажностью выше 5, то должен иметься лифт. В подвале или цоколе не может располагаться жилое помещение. Конструкции и фундамент жилого дома не должны иметь повреждений, приводящих к разрушению.

    Это неполный перечень условий для признания объекта жилым, остальные можно найти в Постановлении Правительства.

    Наймодатель: его статус

    В качестве данного лица закон рассматривает собственника жилья либо гражданина, им уполномоченного (например, по нотариальной доверенности).

    Отсюда следует, что, заключая договор найма жилого помещения, следует проверить полномочия наймодателя. Бывают и случаи мошенничества, когда лицо сдает квартиру и получает задаток за несколько месяцев вперед, не имея на это прав. Восстановить изначальное положение в данной ситуации будет весьма проблематично.

    Основные права наймодателя:

    • входить в жилое помещение, контролировать состояние и сохранность находящегося в нем имущества,
    • на получение оплаты за съем,
    • давать согласие на размещение неоговоренных в договоре жильцов,
    • запрещать содержание животных.

    • передать помещение свободным, в состоянии, пригодном для проживания,
    • осуществлять надлежащим образом эксплуатацию жилого дома, где расположена квартира,
    • предоставлять нанимателю за плату коммунальные услуги,
    • обеспечивать проведение ремонта общего имущества МКД.

    Наниматель: права и обязанности

    В качестве данной стороны договора может выступать только физическое лицо.

    Если вместе с нанимателем заселяются иные члены семьи, об этом должно быть указано в соглашении.

    В случае если они возникли позже момента подписания договора найма жилого помещения, то вселяются с согласия наймодателя и иных жильцов при соблюдении норм соответствия площади.

    Права они имеют такие же, как основной квартиросъемщик. Данные лица могут заключить договор с указанным лицом, известив при этом наймодателя, о солидарной ответственности перед собственником жилья. В таком случае они будут являться сонанимателями. Этот статус дает им равную ответственность по оплате коммунальных платежей, содержанию жилого помещения и пр.

    • на предоставление помещения в надлежащем состоянии, пригодном для проживания, и в соответствии с условиями договора,
    • на снабжение качественными коммунальными услугами,
    • производить переустройство/реконструкцию помещения только с согласия наймодателя,
    • вселять иных членов семьи, постоянно с ним проживающих, с разрешения собственника при соблюдении нормы площади на 1 человека (в случае несовершеннолетних детей – не требуется),
    • преимущественное право на заключение договора на новый срок,
    • заключать соглашения о поднайме с согласия владельца.

    • эксплуатировать жилье в соответствии с его назначением – для проживания граждан,
    • сохранять состояние помещения, существовавшее в момент сдачи внаем,
    • вносить плату в соответствии с условиями договора,
    • оплачивать коммунальные услуги, если иное не предусмотрено соглашением,
    • ответственен за действия лиц, совместно с ним проживающих.

    Временные жильцы

    К такой категории закон относит лиц, которые проживают в съемном жилом помещении безвозмездно по инициативе нанимателя с предварительного согласия хозяина. Они еще именуются пользователями.

    Наймодатель может запретить вселять данных лиц, если не соблюдается норма площади жилья на одного человека. Отвечать за их действия будет наниматель.

    Период проживания таких граждан не может быть более 6 месяцев.

    Они должны выехать по истечении срока, согласованного в момент заселения. Если таковой не был установлен, то в течение недели с предъявления такого требования.

    Социальный найм

    Это разновидность рассматриваемого нами в данной статье понятия. Основное отличие – собственником жилого фонда выступает государственный или муниципальный орган. Указанные правоотношения регулируются положениями Жилищного кодекса РФ.

    Уже в самом названии «социальный наем жилого помещения» кроется его цель: помощь малоимущим слоям населения, которые признаны нуждающимися. С них не берется плата, но исполнять обязанность по внесению коммунальных платежей, ремонту они должны.

    Ввиду этого, жилое помещение социального найма могут получить только лица, признанные нуждающимся и поставленные на соответствующий учет. Квартиры предоставляются в порядке очередности. Для постановки на учет в разных регионах свои критерии, при этом при заселении учитывается норма — не менее 18 кв. м на 1 человека.

    Социальный наем и найм жилого помещения в коммерческих целях заключаются по договору. Основным отличием первого договора в статусе нанимателя является то, что лица, проживающие с ним, несут равные права и обязанности, имеют право на заключение соглашения после смерти основного квартиросъемщика.

    Наем жилого помещения в данной ситуации не ограничен каким-либо сроком.

    Обязанности собственника практически такие же, к ним добавляется еще исполнение капитального ремонта.

    Особенностью договора является также то, что наниматель и члены его семьи могут быть выселены с предоставлением жилья (в т. ч. благоустроенного) или без такового. В первом случае это может произойти по причине реконструкции и капремонта дома, сноса, перевода в нежилое, признания непригодным для проживания, передачи религиозным организациям. Неблагоустроенное помещение может быть предоставлено гражданам, которые более 6 месяцев без наличия уважительных причин не вносят «коммуналку». И совсем без ничего могут выселить лиц, которые используют жилье не по назначению, разрушают его, неоднократно нарушают права соседей, а также персон, лишенных родительских прав.

    Все эти процедуры производятся только в судебном порядке.

    Плата. Срок

    Коммерческий наем жилого помещения отличается от социального по этим двум важным условиям.

    Сумма оплаты согласуется сторонами и указывается в договоре. Исключение составляют случаи, когда законом установлен максимальный размер, который не может быть превышен. Срок ее внесения может быть установлен аналогично (ежемесячно, ежеквартально, раз в 2 месяца и пр.) Если момент оплаты не прописан в договоре, то эту обязанность необходимо исполнять раз в месяц.

    Наймодатель не может сам единолично изменить размер суммы, если иное не прописано в соглашении или законе.

    Обычно предусматривается, что повышение производится 1 раз в год.

    Договор найма жилого помещения между физическими лицами, заключаемый на период до 1 года, именуется краткосрочным. К нему не применяются положения ГК РФ о вселении постоянно проживающих домочадцев, временных гостей, поднайме, о замене главного съемщика, преимущественном праве на заключение нового соглашения, отсрочке его расторжения по судебному решению.

    Предельный срок по закону составляет 5 лет. Если в договоре это условие не определено, то он считается действующим до истечения указанного периода.

    Договор найма жилого помещения физическими лицами заключается обязательно в письменном виде.

    В случае если срок действия такого соглашения более 1 года, то обременение права собственности владельца жилья необходимо зарегистрировать в государственных органах.

    При несоблюдении данного требования сделка будет считаться ничтожной.

    Как же выглядит образец договора найма жилого помещения между физическими лицами? Давайте перейдем к практике. Обычно структура документа строится следующим образом:

    • наименование договора,
    • место заключения, дата,
    • Ф. И. О. наймодателя и квартиросъемщика, место и дата рождения, паспортные данные, адреса,
    • 1 раздел – предмет договора: указывается, что для проживания передается объект, его характеристики, местоположение, информация о собственнике, вселяемых с нанимателем лицах,
    • 2 раздел – права и обязанности: основные цитируются из ГК РФ, можно дополнить своими (запрет на содержание животных и пр.),
    • 3 глава – о сумме оплаты и порядке ее внесения, в т. ч. указывается валюта расчетов, вопрос об исполнении коммунальных платежей, может быть прописано условие о залоге для надлежащего исполнения обязательств,
    • 4 – срок,
    • 5 – ответственность сторон,
    • 6 – расторжение договора, пролонгация: за основу могут быть взяты пункты закона + добавлены свои, не противоречащие ему,
    • 7 – прочие условия: здесь указывается количество экземпляров соглашения, способ решения споров, определяется их подсудность, порядок изменения и дополнения условий,
    • 8 – подписи сторон, их контактные данные,
    • приложение № 1: акт приема-передачи,
    • приложение № 2: опись имущества, находящегося в помещении, с указанием рыночной стоимости.

    Как выглядит образец договора найма жилого помещения, смотрите на фото выше. Как можно заметить, документ должен содержать обязательные «законные» элементы:

    • шапку с названием договора, сторон, датой и местом заключения договора,
    • наименование объекта,
    • срок,
    • порядок оплаты и сумма (в случае отсутствия будет договор пользования безвозмездный),
    • подписи сторон,
    • акт приема-передачи.

    Иные элементы являются факультативными, если вы их не пропишете (права и обязанности, расторжение, ответственность и пр.), данные вопросы будут регламентироваться положениями ГК РФ.

    Расторжение

    Указанная процедура может проводиться как по соглашению сторон, инициативе квартиросъемщика с обязательным предупреждением наймодателя за 3 месяца, так и с подачи последнего по решению суда в определенных случаях, которые мы сейчас рассмотрим.

    Итак, к судебным основаниям относятся:

    • наниматель не платит за жилье 6 и более месяцев, если соглашением не установлено иное, при краткосрочном найме – при двукратном невнесении суммы,
    • жильцы портят или разрушают помещение,
    • используют его не по назначению или систематически нарушают права соседей (право на обращение с иском возникает после первого предупреждения в случае отсутствия реакции),
    • аварийное состояние объекта, признание непригодным,
    • иные, предусмотренные ЖК РФ.

    По двум последним причинам договор может быть расторгнут по требованию любой из его сторон.

    Суд может по своей инициативе или просьбе нанимателя предоставить последнему срок до 1 года для ликвидации тех нарушений, из-за которых наймодатель обратился с иском. При отсутствии адекватной реакции квартиросъемщика в указанный период в виде «работы над ошибками» владелец может повторно обратиться в суд с теми же требованиями, и суд примет его сторону.

    В случае расторжения договора наниматель и иные домочадцы подлежат выселению по данному решению. При этом он может просить отсрочить исполнение принятого акта также на срок не более года.

    Судебные основания для расторжения договора социального найма жилого помещения практически идентичны вышеуказанным. Он считается прекращенным также с момента выезда нанимателя на новое место жительства, со смертью одиноко проживающего квартиросъемщика, ввиду разрушения помещения.

    Судебные споры

    Это основной метод защиты прав сторон по договору в случае, если мирным путем не удалось договориться.

    При этом стоит отметить, что всю досудебную переписку, в частности предупреждения об устранении нарушения прав, письма, предложения о пролонгации договора, об изменении его условий, лучше вести письменно. Так будет легче отстоять свою позицию при возможной судебной тяжбе.

    Конечно, от недобросовестных нанимателей не защищен никто. Представьте, вы сдаете отремонтированную квартиру со всеми удобствами, мебелью, техникой и пр. Квартиросъемщики показались миловидной молодой парой. Вы, не утруждаясь, скачали в сети и подписали распечатанный шаблон договора найма. Вместе с тем, придя в квартиру через месяц, обнаружили испорченную мебель, прокуренный ковер, большую собаку, ободравшую обои и дверь, и гору тараканов на немытой посуде. Каковы же ваши действия в данной ситуации? Сначала необходимо зафиксировать все увиденное: с помощью видео, фото с отображением даты, соседей — путем составления акта в присутствии самого нанимателя. Выдать последнему предупреждение об устранении нарушений и пригрозить выселением через суд, установить разумный срок на ликвидацию «кошмара».

    Этот пример, наглядно демонстрирует последствия, к которым может привести халатный подход к оформлению документов, отсутствие изначального определения границ дозволенного.

    В данном случае стоит сразу оговориться, что в договор найма помещения, образец которого представлен в обзоре, перед его заключением лучше внести пункты о возможности содержания домашних животных. А также опись имеющегося имущества и его стоимость.

    Если по истечении установленного срока жилец не примет никаких мер, то можете смело идти в суд с исковым заявлением о расторжении договора по основанию «порча и разрушение жилья», возможно, там будет и «систематическое нарушение прав соседей», а также требовать возмещения вам убытков.

    В любом случае перед судом нужно собрать весомую доказательную базу.

    Что касается сферы прав нанимателей, то здесь часто встречается нарушение в виде немотивированного повышения платы. Закон прописывает, что одностороннее изменение не допускается, если иное не предусмотрено договором. Когда такой оговорки нет, сумма должна быть неизменной на протяжении срока действия соглашения. В таких случаях редко встречаются тяжбы: люди либо договариваются, либо ищут более приемлемый вариант, поскольку судебный процесс также сопряжен с тратами и потерей времени.

    Таким образом, наем жилого помещения – сфера довольно специфическая, требующая детальной проработки каждого пункта отношений. Упущение важных моментов может грозить печальными последствиями. Поэтому перед тем, как сдать или снять квартиру, заручитесь грамотным договором найма жилого помещения.

    Договор найма жилого помещения заключается тогда, когда человек ищет квартиру, находит ее и как итог – заключает договор, а также когда жилье, в котором он живет, относится к категории социального. Это взаимный, возмездный и консенсуальный договор. Под термином «консенсуальный» имеется в виду добровольное соглашение сторон.

    От того, кому принадлежит жилье, зависит тип договора. Если жилье муниципальное, то и договор будет о социальном найме. А если квартира принадлежит частному лицу, тогда коммерческий. Независимо от того, какого типа заключается договор, он не может противоречить нормам закона. Договор социального найма заключается с административными учреждениями и регулируется стандартным набором правовых актов, относящихся к нормам гражданского и административного законодательства.

    Договор коммерческого типа также не противоречит законодательству, но в нем могут быть оговорены иные сроки, порядок и размеры оплаты. Вопросы, касающиеся ремонта и обслуживания помещения, могут быть индивидуальными, не регламентированными какими-либо нормами, а записаны в договоре так, как о них договорятся обе стороны сделки.

    Договор найма жилого помещения может касаться любого помещения, где созданы нормальные условия и может жить человек. Иногда люди живут в квартире, снятой в аренду без договора, считая это излишним. На наш взгляд нужно настаивать на договоре, так как порой это единственная гарантия того, что вас не выкинут на улицу тогда, когда хозяевам в голову взбредет или возникнет спор об арендной плате или других принципиальных вопросах. Кроме того, такой договор избавит вас от происков мошенников, берущих деньги и исчезающих навсегда.

    Существует разница при заключении договора между физическим лицом и юридическим. Юридические лица заключают договор аренды, а коммерческий договор найма жилого помещения – это договор физических лиц. Следует отметить, что он ограничен максимальным сроком в пять лет, даже если это не оговорено договаривающимися сторонами. В случае споров, суд будет руководствоваться именно этим сроком.

    Закон предусматривает, что за три месяца до окончания этого срока сторона, желающая изменить условия договора, должна уведомить противную сторону об изменении условий. Если этого не происходит, то договор остается в силе и автоматически продлевается на второй срок, то есть, еще на 5 лет.

    Если заключается договор найма жилого помещения на длительный срок, тогда сделка может быть зарегистрирована в центре регистрации жилья. Таким образом, можно обезопасить себя от выселения, если владелец жилья сменится, то наследники не смогут ничего поделать до окончания срока и разорвать договор.

    Жилье, купленное на условиях ипотечного кредитования, как правило, банки оговаривают условием, что оно не может сдаваться в аренду. Связано это с тем, чтобы не возникало дополнительных сложностей и обеспечивалась сохранность жилья.

    О приватизации

    Приватизация квартир по договору социального найма возможна для жилья, которое получено до 01.03.2005 года. Приватизацию наряду с собственниками жилья могут проводить органы самоуправления, в ведении которых находятся объекты приватизации, муниципальные предприятия с закрепленным за ним фондом с правом хозяйственного владения, а также казенные предприятия с оперативным управлением квартирами или общежитиями и комнатами.

    Несовершеннолетние в обязательном порядке должны быть включены в приватизацию. Приватизация, основанная на добровольном желании собственников жилья, с момента подачи заявления происходит в течение двух месяцев, а право собственности возникает после регистрации в государственном реестре.

    Тем, кто не имеет пока своего жилья, приходится становиться нанимателями помещений, принадлежащих иным лицам. Обычно заключаются сделки найма муниципальных квартир. Хотя законом допускаются и предоставление помещений на иных основаниях. Подробнее о том, что представляет собой договор найма жилого помещения, как заключается, в чем его особенности, читайте далее.

    Договор найма жилья и его виды

    Для чего нужен договор найма жилья? Фото № 1

    Как в Гражданском (ГК РФ), так и в Жилищном кодексе РФ сдержится понятие договоров найма. Этот вид сделок подразумевает предоставление собственником (иным лицом от его имени) другому лицу помещений с правом владения ими и использования с целью проживания. Как видно из определения, такая сделка заключается в отношении особого объекта, помещения, подходящего для проживания.

    В зависимости от особенностей передаваемого помещения, статуса участников сделки выделяется несколько разновидностей этого договора:

    • социального найма,
    • найма специализированного жилья,
    • коммерческого найма.

    Первый вид хорошо все знаком, поскольку таким договором оформляется предоставление муниципального (государственного) жилья. Те лица, которые до сих пор не успели или не захотели приватизировать жилье, до сих пор продолжают оставаться его нанимателями. Отличие второго вида заключается в передаче для проживания помещений с особым статусом.

    К таким помещениям относятся служебное жилье, общежития, маневренный фонд, помещения в учреждениях соцзащиты. Договоры найма коммерческого характера значительно отличаются от двух других видов. Его понятие не содержится в ЖК РФ, а его условия не так регламентированы законодательством. Поэтому стороны вольны заключать такую сделку на достигнутых ими условиях.

    Кто может выступать сторонами договора?

    Наименование участников таких сделок определено законодательством. Лицо, передающее помещение, именуется наймодателем. А тот, кто его принимает, зовется нанимателем. Теперь разберем подробнее, кто же может вступать с каждой из сторон. Наймодателями во всех случаях могут выступать только собственники имущества. Они заключают сделки самостоятельно или через своих уполномоченных официальных представителей.

    Так, квартира, принадлежащая муниципальному образованию, передается в наем соответствующим отделом администрации, а сам договор подписывается его руководителем или иным имеющим такое право лицом. Собственно, по договорам социального и специализированного найма передаются помещения именно муниципального или государственного фонда, поэтому наймодателями выступают соответствующие органы и должностные лица.

    Что касается найма коммерческого, то здесь наймодателем может быть любой законны владелец помещения. Нанимателями же помещений могут быть граждане, поскольку они предназначены только для проживания.

    Существенные (обязательные) условия

    Условия договора найма жилья. Фото № 2

    Для любого договора определены его существенные (обязательные) условия. Они всегда должны включаться в договор иначе он не может признаваться заключенным. Для всех сделок таким условием является предмет. Именно он отличает один вид сделки от другого.

    Для найма предметом является передача в пользование иным лицам помещений с целью проживания. Учитывая цель предоставления помещений, они должны соответствовать определенным условиям. Объектом найма могут выступать дома, квартиры и даже комнаты, главное, чтобы они могли быть использованы для проживания.

    Для этого они должны отвечать нескольким признакам:

    • изолированность (отдельные помещения с отдельным входом),
    • пригодность для постоянного безопасного и комфортного проживания.

    Что касается остальных условий, то они носят характер дополнительных и призваны лучшим образом урегулировать отношения участников сделки. В договоре обычно содержатся положения о взаимных обязательствах и правах сторон, порядке его изменения, прекращения, разрешения споров, сроках и плате. Однако договоры найма обычно заключается без указания сроков, а также не всегда бывают возмездными.

    Обязанности по договору для нанимателя

    Данный договор относится к двусторонним. Это значит, что каждая из его сторон имеет определенные обязательства друг перед другом. Для нанимателя основными обязанностями являются следующие:

    1. Использовать полученное жилье только по назначению, т.е. для проживания.
    2. Относиться к нему бережно, не допускать его порчи, разрушения, нарушения санитарных и иных предусмотренных норм.
    3. Своевременно проводить необходимые текущие ремонтные работы для поддержания помещения в нормальном состоянии.
    4. Вовремя и в полном размере оплачивать свое проживания в нанятом жилье.
    5. Не производить никакого вмешательства в несущие элементы помещения без получения согласия от наймодателя.

    Обязанности по договору для наймодателя

    Обязанности наймодателя и нанимателя. Фото № 3

    Наймодатели по данным договорам также должны исполнять определенные обязательства. Прежде всего, они обязуются предоставлять нанимателям подходящие для целей сделки помещения. Они должны не просто отдать ключи от квартиры иному лицу, но и обеспечить ее надлежащее состояние.

    Вторым обязательством для наймодателей является поддержание помещения, а также дома, в котором оно находится в нормальном не аварийном состоянии. Ведь наниматели отвечают лишь за текущие работы в помещении. Кроме того, наймодатели должны обеспечивать предоставление нанимателям всех необходимых для нормальной эксплуатации помещений услуг.

    Процедура заключения, регистрации, расторжения

    Если говорить о коммерческом найме, то здесь действуют общие правила для заключения сделок. Стороны сами определяют условия, на которых им подписывать договор. Основанием для заключения такого договора является только их желание.

    Социальному (и специализированный) найму предшествует принятие соответствующего решения о предоставлении жилья. Заключаются сделки в письменном виде. Регистрация таких сделок по закону не требуется. По желанию нанимателей она может расторгаться в любой момент.

    Наймодатели же имеют на это право (но через суд) в случаях:

    • длительном (за полгода) невнесении платы за пользование переданным жильем,
    • ненадлежащем использовании, разрушении и порчи переданного помещения нанимателем и (или) другими проживающими в квартире лицами.

    Кроме того, каждый из них может через суд просить расторжения этого договора при непригодности помещения для целей сделки. Договор также может прекратиться в случае смерти одиноко проживающего нанимателя. Изменения условий сделки не относятся к основаниям для расторжения.

    Нюансы сделок по найму жилья

    Этот вид договоров отличается от других по нескольким признакам. В первую очередь это касается его предмета. Объектом сделки выступает только отдельное подходящее для постоянного в нем проживания помещение.

    Для социального и специализированного найма также характерно то, что сама сделка оформляется на основании принятого муниципальным (государственным) органом решения. Имеются свои особенности и при использовании переданных помещений.

    Договоры по передаче жилья в пользование другим лицам имеют свои нюансы. В первую очередь они касаются самого передаваемого помещения. Наймодатели должны предоставлять отдельные пригодные для жизни в них помещения, а наниматели обязаны обеспечить их сохранность.

    О том чем договор аренды жилья отличается от договора найма вы можете узнать, посмотрев видео:

    Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

    Какие стороны участвуют?

    Такой вид соглашения заключается в форме двухстороннего соглашения, то есть он заключается между двумя сторонами. Лицо, сдающее квартиру или дом, является наймодателем, а снимающее – нанимателем. Наймодателем может быть только собственник жилого помещения или его доверенное лицо.

    При этом все равно, является ли владелец квартиры физическим или юридическим лицом. Также при соглашении социального найма помещения наймодателем могут быть муниципальные власти.

    Нанимателем же при договоре найма могут являться лишь физические лица, так как с юрлицами составляется другой тип соглашения – договор аренды.

    Как правильно оформить?

    Порядок оформления договора достаточно прост. Такое соглашение, для того чтобы оно имело силу, нужно составлять в письменном виде. В нем обязательно нужно прописывать паспортные данные сторон, информацию о помещении (адрес, площадь, количество комнат) и стоимость аренды.

    Также для того чтобы стороны были защищены, нужно оговорить и указать в договоре все дополнительные условия пользования жилым помещением, к которым относятся:

    • срок действия соглашения,
    • порядок расторжения договора,
    • возможность временного подселения нанимателем третьих лиц,
    • условия проведения капитальных и текущих ремонтных работ.

    Где заключить договор найма помещения — особого значения не имеет.

    Иногда к основному договору могут прилагаться дополнительные акты (подробнее о приложениях читайте здесь).

    Сроки действия

    В законе длительность этого вида договора не прописана. Участники сделки могут заключить краткосрочный договор найма жилого помещения, на срок, не превышающий одного года, илм долгосрочный, длительность которого превышает 1 год.

    Долгосрочные сделки нужно регистрировать в Росреестре (218-ФЗ). Стоит заметить, что чаще всего наниматели и наймодатели заключают между собой краткосрочные соглашения, а затем продлевают их на тех же условиях.

    Стоимость и госпошлина

    Если договор найма составляется самостоятельно, то никаких денег за него платить не нужно. Если же к этому делу были привлечены юристы, то за оформления документа им нужно выплатить сумму, согласно их расценкам.

    Для физических лиц он составляет 2 000 рублей, а для юридических 22 000 рублей.

    Другие важные нюансы оформления

    Для того чтобы при оформлении такого документа не возникло никаких проблем необходимо знать некоторые нюансы, а именно:

    1. Предметом такого соглашения может быть только та недвижимость, которая соответствует статусу жилой (статья 15 ЖК РФ).
    2. Если у жилого помещения имеется несколько собственников, то они должны дать свое согласие на сделку и поставить свою подпись в договоре. Если же кто-то из владельцев не дает свое согласие, то такой найм будет недействительным.
    3. Если документ составляется не собственником, а доверенным лицом, то оно должно предъявить доверенность, заверенную у нотариуса.

    Договор найма жилплощади является очень полезной бумагой, защищающей права нанимателя и наймодателя. Поэтому его составление важно для обеих сторон соглашения.

    1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

    1.1. Наймодатель обязуется предоставить Нанимателю квартиру, расположенную по адресу: , расположенную на этаже, в дальнейшем именуемую «Квартира», за плату во временное пользование для проживания.

    1.2. Наймодатель распоряжается Квартирой по праву собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права выданным , запись регистрации в ЕГРП № от « » 2018 г.

    2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

    2.1. Квартира сдается внаем вместе со всеми её принадлежностями и находящимся в ней имуществом, в дальнейшем именуемое «Имущество», согласно описи, которая прилагается к Договору (Приложение № 1).

    2.2. При подписании Договора Наймодатель передает Нанимателю Квартиру, Имущество, комплект(а) ключей, ключ(а) от почтового ящика.

    2.4. Наймодатель гарантирует: на момент подписания Договора Квартира свободна от обязательств, т.е. не заложена, не сдана в аренду (наем), в споре или под запрещением (под арестом) не состоит, не обременена иным способом, на Квартиру отсутствуют притязания третьих лиц.

    2.5. С Нанимателем будут проживать .

    3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

    3.1. Наймодатель обязан предоставить Квартиру и Имущество в состоянии, пригодном для проживания и соответствующего назначения. Передача Квартиры, Имущества, ключей оформляется актом приема передачи и должна быть осуществлена Сторонами в день подписания Договора.

    3.2. Наймодатель имеет право проверять состояние Квартиры и Имущества не реже раза в , предварительно известив Нанимателя.

    3.3. Наймодатель не отвечает за недостатки Квартира и Имущества, которые были оговорены им при заключении Договора и были заранее известны Нанимателю, либо должны были быть обнаружены Нанимателем во время их осмотра или проверки при заключении Договора.

    3.4. Наниматель обязан:

    3.4.1. Пользоваться Квартирой и Имуществом в соответствии с условиями Договора и их назначением,

    3.4.2. Своевременно вносить плату за наем Квартиры и электроэнергию в порядке и сроки, установленные в п.5. настоящего Договора,

    3.4.3. Обеспечить доступ Наймодателя в Квартиру после извещения Наймодателя,

    3.4.4. В случае причинения ущерба Квартире или Имуществу в течение дней с момента получения требования Наймодателя возместить ему издержки, связанные с устранением ущерба, либо по согласованию с Наймодателем устранить ущерб самостоятельно. Факт причинения ущерба, его размер и расчет указанных издержек оформляется двусторонним актом, или, в случае отказа одной Стороны, другой Стороной с участием двух свидетелей,

    3.4.5. По истечении срока найма вернуть Наймодателю Квартиру и Имущество в том состоянии, в котором они были получены, с учетом нормального износа, а также вернуть Наймодателю полученные комплекты ключей и документы об оплате электроэнергии. Возврат оформляется актом приема-передачи.

    3.4.6. Наниматель имеет право при обнаружении недостатков Квартиры или Имущества, возникших по независящим от Нанимателя причинам, полностью или частично препятствующих пользованию Квартирой или Имуществом, потребовать от Наймодателя устранить названные недостатки за счет Наймодателя.

    3.4.7. Наниматель не имеет право:

    • производить в Квартире неотделимые улучшения или изменения,
    • сдавать Квартиру или Имущество, или их часть в поднаем и/или передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам,
    • использовать Квартиру каким бы то ни было образом в целях осуществления предпринимательской деятельности.

    5. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

    5.1. Плата за наем Квартиры и Имущества составляет рублей в месяц, начиная с даты фактического предоставления Квартиры и Имущества в пользование. Оплата производится авансом, поквартально (за три месяца вперед).

    5.2. Все даты и сроки установлены в Договоре включительно.

    5.3. При подписании настоящего Договора Наниматель вносит плату за наем за первый и последний период найма в размере рублей.

    5.4. В дальнейшем плата за наем вносится Нанимателем периодически не позднее дней до начала каждого квартала (трех месяцев) пользования Квартирой и Имуществом.

    5.5. Наниматель дополнительно оплачивает услуги за пользование электроэнергией. Указанные суммы подлежит внесению Нанимателем в сроки, установленные для таких платежей.

    7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

    7.1. Изменения и дополнения настоящего Договора должны быть совершены в письменной форме.

    7.2. Риск случайной гибели или порчи Квартиры и Имущества не по вине Нанимателя и(или) проживающих с ним лиц лежит на Наймодателе.

    7.3. Все споры и разногласия по настоящему Договору решаются Сторонами в установленном Законодательством РФ порядке.

    7.4. Настоящий Договор составлен в двух подлинных экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

    В каких ситуациях использовать договор аренды, а в каких - найма?

    Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. А выбирать между этими двумя типами договоров не приходится, так как его тип определен объектом (жилое или нежилое помещение) и субъектным составом сторон (юридическое или физическое лицо снимает объект).

    Если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу, то единственная возможность, предусмотренная законодательством - это использовать договор аренды (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ). А в случае, если квартира сдается гражданину (физическому лицу), то заключается договор найма.

    Правовые положения сторон

    В договоре найма права нанимателя, как "слабой стороны", законодательством защищены особо. Условием расторжения договора нанимателем в одностороннем порядке являются предварительное предупреждение наймодателя, и согласие с этим постоянно проживающих с нанимателем граждан. При соблюдении этих условий договор считается расторгнутым независимо от согласия наймодателя.

    А по инициативе наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут без согласия нанимателя только в судебном порядке, и только по основаниям, предусмотренным законодательством. Такими основаниями могут быть:

    - неуплаты денег более двух раз в установленный договором срок,

    - если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению,

    - либо систематически нарушают права и интересы соседей,

    - либо наниматель (или другими гражданами, за действия которых он отвечает) разрушает или портит жилое помещение.

    Чтобы избежать проблем с выселением недобросовестных нанимателей и судебных тяжб, наймодателям рекомендуется заключать договор найма сроком на 1 месяц, даже если вы собираетесь сдавать жилое помещение этому квартиранту несколько лет. И каждый месяц его перезаключать.

    Это связано с тем, что для выселения недобросовестного нанимателя, при окончании договора найма, вам нужно будет всего лишь сменить замки в присутствии участкового милиционера. Однако, если у нанимателя будет на руках действующий (не окончившийся по срокам) договор найма, по которому он может проживать на вашей жилплощади, то участковый, в случае отказа нанимателя добровольно освободить жилое помещение, лишь посоветует вам обратиться в суд.

    Нужно ли регистрировать договор?

    По заключению экспертов службы Правового консалтинга ГАРАНТ, согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Ни один из этих нормативных актов не содержит требования о государственной регистрации договора найма жилого помещения.

    Договор найма жилого помещения является самостоятельным видом договора (глава 35 ГК РФ), а не разновидностью договора аренды (глава 34 ГК РФ). Поэтому содержащиеся в законодательстве нормы о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества не распространяются на договор найма жилого помещения.

    Таким образом, договор найма НЕ подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключен.

    Если же жилое помещение передается юридическому лицу, то должен быть заключен договор аренды (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ), который подлежит государственной регистрации в случае, если он заключен на год или более.

    ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

    от ___/_________________20__г. город _______________

    Мы, Нижеподписавшиеся: ________________________________________________________ именуемый (ая) в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и __________________________________________________________ именуемый (ая) в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили Договор о нижеследующем.

    1. Предмет настоящего договора

    1.1. «Наймодатель» обязуется предоставить «Нанимателю» жилое помещение, а «Наниматель» принимает за плату во временное пользование и проживание жилое помещение ( квартиру, комнату, комнату, дом.) расположенное по адресу: г.__________________________________________________

    1.2. «Наймодатель» сдаёт помещение на основании права собственности.

    1.3. Совместно с «Нанимателем» в квартире будут проживать в течение срока найма: ______________________________________________________________________________________

    1.4. Срок найма устанавливается с « _____ » ________________ 20__ г. по « _____ » __________________ 20__г.

    1.5. Настоящий договор может быть пролонгирован по соглашению сторон.

    2.1 «Наймодатель обязуется:

    - Обеспечить свободный доступ «Нанимателю» в помещение,

    - Предоставить в пользование «Нанимателю» своё имущество, находящееся в данном жилом помещении, в состоянии соответствующем его назначению.

    - Посещать помещение не более одного раза в месяц, с уведомлением «Нанимателя», а так же имеет право находиться в помещении без согласования с «Нанимателем» для устранения аварий, возникших при отсутствии «Нанимателя», во избежание нанесения ущерба вышеуказанному помещению и помещениям, находящихся по соседству.

    2.2. «Наниматель» обязуется:

    - Своевременно вносить арендную плату и оплачивать иные платежи, предусмотренные п.3.

    - Использовать помещение, только по назначению, указанному в пункте 1.1. (в целях проживания). Не сдавать помещение в поднаем и не передавать права пользования третьим лицам,

    - При изменении состава или количества проживающих лиц, предварительно поставить в известность «Наймодателя» и согласовать с ним изменения.

    - При освобождении данного помещения, передать его, и имущество находящееся в данном помещении Наймодателю» в состоянии не худшем, чем при подписании данного Договора, с учётом его естественного износа.

    - Возместить материальный ущерб, нанесённый имуществу или помещению по своей вине или небрежности, либо вине или небрежности проживающих с ним лиц, либо гостей.

    - Соблюдать правила пожарной безопасности, правила общежития в доме, не нарушать покой соседей. - Не менять замки (личинки замков), без разрешения «Наймодателя».

    - Позволить осуществлять показы помещения «Наймодателем» за 10 дней до предполагаемой даты его освобождения. «Нанимателем» , в зависимости от надобности «Наймодателя», но по предварительному согласованию времени показа.

    - Не заводить домашних животных без согласия «Наймодателя».

    - Не производить перепланировок и переоборудования нанимаемого помещения без письменного разрешения «Наймодателя».

    3. Платежи и расчеты

    3.1. Согласно договоренности, плата за пользование помещением составляет

    _______ /________________ ______________________________рублей в месяц.

    3.2. Оплату за коммунальные услуги по договоренности производит ___________________________

    3.3. «Наниматель» производит оплату за время проживания за электроэнергию, водоснабжение, газоснабжение (нужное подчеркнуть) по электросчетчику, счетчику холодной воды, счетчику горячей воды, газосчетчику (нужное подчеркнуть)

    3.4. Абонентскую плату за телефон производит ______________________

    3.5. Плату за междугородние переговоры производит «Наниматель».

    3.6. Исчисление арендной платы производится с "_____"_________________ 20___г.

    3.7. Платежи производятся «Нанимателем» путем предоплаты за ______месяц(а) вперед, наличными рублями, путем передачи их «Наймодателю» при личной встрече «Нанимателя» с «Наймодателем» или их представителями,

    3.8 Оплата производится «Нанимателем» не позднее _______(_____________________) числа месяца.

    3.9. На момент подписания настоящего Договора, «Наниматель» передал «Наймодателю» сумму в размере_____________(___________________________________________) рублей за пользование помещением, которая является оплатой за ____________ месяц / задатком (нужное подчеркнуть).

    3.10. Показания счетчика электроэнергии на дату подписания договора: ________________ кВт

    3.11. Показания счетчика холодной воды: ____________________

    3.12. Показания счетчиков горячей воды: _______________________

    3.13. Показания газосчетчиков: _________________________________

    4. Ответственность сторон

    - «Наниматель» подтверждает, что до подписания настоящего Договора осмотрел снимаемое им жилое помещение и не имеет претензий к его техническим характеристикам и санитарному состоянию. - Досрочное прекращение найма и расторжение данного Договора «Наймодателем» возможно в случаях нарушения «Нанимателем» своих обязательств по настоящему Договору.

    - При досрочном прекращении найма и расторжении Договора, каждая сторона обязана предупредить другую сторону не позднее, чем за 10 дней до даты предполагаемого прекращения найма. При этом уплаченная «Нанимателем» вперед плата возвращается по договоренности.

    - Стороны произвели взаимную проверку личных документов и документов, подтверждающих право распоряжаться данным помещением.

    - «Наймодатель» подтверждает согласие лиц, прописанных или имеющих право распоряжаться данным помещением, с условиями настоящего Договора, а так же, что данное помещение не продано, не заложено, не является предметом судебного спора и не находится под арестом.

    - При внесении задатка в качестве первоначального платежа, в случае отказа «Нанимателя» от найма и/или отсутствия оплаты за 1-й месяц найма до «_____»______________201__г. включительно, задаток, переданный «Наймодателю» не возвращается, а договор считается расторгнутым.

    - Стороны подтверждают, что ознакомлены со всеми условиями настоящего Договора, полностью согласны с ними и лично несут ответственность за их соблюдение.

    - Все споры, возникающие в связи с настоящим договором, решаются путем переговоров и в соответствии с законодательством РФ.

    - Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания

    - Настоящий договор составлен в двух экземплярах, каждый из которых имеет равную юридическую силу.


    Смотрите видео: Как правильно заполнять договор аренды жилого помещения? (October 2019).