Гражданское право

Какой налог с продажи квартиры необходимо оплатить

До 2016 года от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости освобождались все сделки, если продавец владел квартирой не дольше 3-х лет. С 2016 года этот срок увеличен до 5 лет. При этом изменения не имеют обратной силы. Например, если жилье было приобретено до 1 января 2016 года, то НДФЛ не будет взиматься только после 3-летнего, а не 5-летнего срока.

Минимальный срок владения 3 года устанавливается также для объектов недвижимости, которые были получены в дар или наследство от близкого родственника, переданы по договору пожизненного содержания с иждивением, а также приватизированы после 1 января 2016 года. В остальных случаях для квартир, приобретенных после этой даты, минимальный срок владения всегда будет составлять 5 лет.

Если квартира получена в наследство, срок владения начинает отсчитываться со дня смерти наследодателя.

Если квартира была куплена, срок владения начинает отсчитываться со дня регистрации права собственности.

При этом следует учитывать, что при продаже доле в праве собственности НДФЛ будет взиматься вне зависимости от срока владения.

Кадастровая стоимость

Если стоимость квартиры составляет не менее 70% от кадастровой стоимости, то налог исчисляется в зависимости от стоимости, указанной в договоре. Это нововведение было сделано для того, чтобы воспрепятствовать фиктивному занижению суммы сделки.

Например, вы купили квартиру за 1 млн. рублей и продаете ее тоже за 1 млн. рублей. Но если кадастровая стоимость недвижимости составляет 3 млн. рублей, доходом будет считаться 70% от 3 млн. рублей.

Зачастую при продаже стоимость жилья искусственно занижается в официальном договоре, чтобы сокрыть ее от налоговых органов. Поэтому с 2016 года при расчете налогооблагаемого дохода принимается во внимание не только указанная в договоре сумма, но и кадастровая стоимость квартиры.

Изменения также не имеют обратной силы. Если объект недвижимости был приобретен до 1 января 2016 года, налог с продажи будет определяться только в зависимости от указанной в договоре суммы. Например, если до 1 января 2016 года вы приобрели квартиру с кадастровой стоимостью 5 млн. рублей, а после этой даты продаете ее и указываете в договоре стоимость 1 млн. рублей, то налог будет рассчитываться именно из второй цифры.

Налог с разницы между ценой покупки и продажи

НК РФ разрешает уменьшить доходы от продажи недвижимости за счет расходов при ее покупке. НДФЛ в размере 13% нужно будет заплатить только с разницы между ценой приобретения жилья и ценой продажи. Правило распространяется только на купленные квартиры, а не полученные в дар или наследство. Также необходимо предоставить все документы, подтверждающие понесенные при оформлении сделки расходы. Если они были утеряны, их можно восстановить.

Например, вы купили квартиру за 1 млн. рублей, а продали ее за 1,5 млн. рублей. В таком случае 13% налога нужно заплатить только из суммы 500 тысяч рублей. Если же квартира была продана за меньшую сумму, чем куплена, то НДФЛ не взимается вовсе.

Могут быть приняты во внимание и расходы на ремонт. Например, вы приобрели квартиру за 1 млн. рублей и сделали в ней ремонт еще на 300 тыс. рублей, а затем продали ее за 3 млн. рублей. В таком случае налогом будет облагаться сумма в 1,7 млн. рублей. Но расходы на ремонт также должны быть подтверждены документально чеками, актами приема работ и т.д. Налоговые органы тщательно проверяют все документы, поэтому очень желательно их сохранять.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Налоговый вычет

Закон позволяет воспользоваться правом на стандартный налоговый вычет в размере до 1 млн. рублей. Например, вы получили квартиру в дар и сразу же продаете ее за 2 млн. рублей. В таком случае вы можете получить налоговый вычет на 1 млн. рублей, и налог в размере 13% будет вычисляться из 2 млн. рублей.

При этом существует ряд нюансов:

  • 1 млн. рублей – максимальный вычет для всех объектов недвижимости (не только квартир, но и домов, дач и т.д.), проданных за один календарный год. Например, если вы продаете две квартиры стоимостью 3 млн. рублей каждая, то получите вычет в размере 1 млн. рублей максимум.
  • Если вы пользуетесь уменьшением налога на продажу квартиры за счет расходов при ее покупке, стандартный вычет для этого объекта недвижимости применяться не может.
  • Если квартира была приобретена после 1 января 2016 года и затем продана за сумму, меньшую чем 70% от кадастровой стоимости, подоходный налог определяется, исходя из суммы в 70% от кадастровой стоимости.
  • При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, сумма стандартного вычета распределяется в равных частях для всех собственников. Но это правило действует, если объект недвижимости был продан по одному договору. Если же каждая доля продана по отдельному договору, то каждый из собственников может использовать вычет в размере до 1 млн. рублей.

Налогом с разницы между ценой покупки и продажи выгоднее пользоваться в том случае, если на приобретение квартиры было потрачено больше 1 млн. рублей. В остальных случаях удобнее стандартный налоговый вычет.

Какой налог с продажи квартиры уплачивается в 2018 году

Статья актуальна для 2018 года

Внимание! Если вам не нужно платить подоходный налог с продажи недвижимости — вам не нужно подавать налоговую декларацию.
Если обязанность по уплате налога возникает — инструкция по заполнению налоговой декларации ЗДЕСЬ

Если вы, продавец квартиры — физическое лицо, обычный человек, не инвестор, ни учредитель юридического лица — тогда вы должны оплатить подоходный налог (НДФЛ).

НДФЛ — это налог на доходы физических лиц.

НДФЛ оплачивается по ставке 13% от полученного дохода.

Налоговым периодом по этому налогу является календарный год. Отчитаться по доходам необходимо один раз в год, в течении 4-х месяцев после окончания налогового периода.

Например декларацию по доходу за 2017 год необходимо подать до 30 апреля 2018 года.

Если вы продали недвижимость, то есть получили доход, вы обязаны отчитаться об этом в налоговые органы. Ведь в Росреестре зарегистрировали переход права от вас на другое лицо. То есть государство получила сведения о вашей сделке, вы собственноручно или через своего представителя по доверенности, подписали заявление о регистрации перехода права.

Но, при этом, ни кто кроме вас и вашего покупателя не знает, получили ли вы деньги по сделке или у вас в договоре прописана отсрочка платежа до следующего года, например.

НО! Ваш покупатель возможно обратится в Налоговую службу за получением налогового вычета и в обязательном порядке предоставит туда документы, подтверждающие расходы на покупку:

  • Расписку от продавца в получении денег за продажу
  • Платежное поручение в банк о переводе на ваш счет

То есть, так или иначе налоговый орган получит достоверные сведения о получении вами дохода.

Какая сумма облагается налогом при продаже квартиры

Кто должен разобраться с уплатой налогов? Каждый собственник, который продал недвижимость целиком или долю в праве собственности. То есть каждый, кто фигурирует в договоре купли-продажи на стороне продавца. Если продавцов несколько — каждый из них самостоятельно отчитывается перед налоговой службой.

Теперь разберемся, с какой суммы необходимо оплатить 13 % ? Конечно с суммы дохода!

Налоговым кодексом РФ предоставлен имущественный налоговый вычет, который позволяет уменьшить налогооблагаемую базу ( сумму с которой удерживается налог) или совсем избежать выплаты налога.

Что нужно знать?

Перед тем, как продать квартиру, следует знать несколько моментов касательно уплаты налога:

  • налог выплачивается только в случае, если квартира зарегистрирована до трех лет назад,
  • в некоторых случаях появляется возможность уменьшить налог путем его компенсации,
  • максимальная сумма вычета составляет 260 тыс. рублей.

Также в этом деле есть и другие нюансы, о которых вы сможете узнать далее.

Правовое регулирование

Стоит отметить, что, начиная с 2018 года действуют новые правила, которые устанавливают сроки уплаты и освобождения от налогов.

Так, для квартир, купленных в 2018 году, пограничный срок составляет уже не три года, а пять лет.

Существуют некоторые отклонения от принятых изменений – граждане, которые обзавелись квартирой не посредством покупки, а в результате приватизации или получения в дар, могут освободиться от уплаты налогов уже через три года.

Кто платит?

При продаже квартиры налог взимается непосредственно с продавца жилья.

Так как продажа квартиры считается официальным доходом, на который в России устанавливается налог в 13%, продавец обязан его выплатить в налоговый орган при соблюдении определенных условий (квартира до трех лет в собственности и стоимость разницы сделки от одного миллиона рублей).

Налог с продажи квартиры

Главную роль при определении необходимости уплаты продавцом налога с реализованной квартиры играют два основных фактора, указанных далее:

  • время, в течение которого реализуемая квартира находилась в собственности продавца,
  • стоимость, уплаченная продавцом при покупке реализуемой недвижимости.

Следует отметить, что решающее значение имеет не общая стоимость продажи квартиры, а разница между суммой, которая была отдана за покупку жилья и суммой, указанной в договоре о продаже недвижимости.

Если разница превышает 1 млн. рублей, придется уплачивать налоги.

С временем нахождения квартиры в собственности тоже не все так просто:

  • если квартира в вашем распоряжении полностью, то здесь с расчетом проблем не возникает – пограничный срок составляет ровно 36 месяцев с момента регистрации права собственности,
  • если в вашем случае имеет место долевая собственность, то срок рассчитывается от первой полученной доли.

Для физических лиц

Налог с продажи квартиры в 2018 году для физических лиц составляет 13%, как и в предыдущие года. Сразу после оформления сделки собственник обязан подать декларацию в налоговый орган по месту прописки.

Также есть возможность получить налоговый возврат при продаже квартиры, который станет хорошей возможностью законным путем снизить сумму, которую необходимо уплатить в счет НДФЛ при реализации собственной недвижимости.

Образец декларации для продажи квартиры можно скачать здесь.

Для физических лиц действуют все правила, которые указаны в данной статье. Они распространяются на большинство категорий.

Менее 3 лет в собственности

Если квартира, которую вы хотите продавать, зарегистрирована за вами менее трех лет назад, необходимость оплаты налога будет определяться двумя различными вариантами:

  • разница до 1 млн. рублей – при сделке налог не взимается,
  • разница от 1 млн. рублей – уплата налога необходима.

Таким образом, все зависит от стоимости квартиры.

Именно по этой причине иногда продавцы проводят различные махинации, продавая квартиру по официальной версии дешевле пограничной суммы, указанной выше, получая остальную часть денег обходным путем, избегая тем самым уплаты налога.

Для пенсионеров

Для собственников пенсионного возраста, желающих продать квартиру, действуют правила, которые аналогичны установленным в отношении других категорий граждан – лицам пенсионного возраста также необходимо будет подать налоговую декларацию, чтобы узаконить сделку и оградить себя от штрафов и других проблем с налоговой.

Пенсионеры также имеют право воспользоваться налоговым возвратом, чтобы снизить свои расходы на выплату НДФЛ.

Какие документы нужны для продажи квартиры в 2018 году? Полный перечень тут.

Как рассчитать?

Для того, чтобы максимально точно рассчитать размер НДФЛ при реализации своей квартиры, вы можете воспользоваться следующей формулой: НДФЛ = (стоимость продажи – стоимость покупки) * 13%.

В случае, если вы собираетесь подать документы на вычет в размере миллиона рублей, вместо стоимости покупки в формулу необходимо подставить сумму полученного вычета.

При продаже квартиры взимается подоходный налог, размер которого составляет 13%. Да, это тот самый налог, которым облагается официальная заработная плата.

Так как реализация своего жилья является доходом, при выполнении определенных условий придется уплатить 13% налога.

Есть ли льготы?

Налоговые льготы (освобождение) при продаже квартиры действуют в следующих случаях:

  • квартира получена по дарственной или по наследству,
  • жилье зарегистрировано более трех лет (либо пяти с 2018 года),
  • жилье было получено в кооперативе.

Получить освобождение от уплаты НДФЛ с реализации квартиры можно сразу в нескольких случаях – довольно неплохие шансы оградить себя от существенных затрат.

Нужен бланк предварительного договора купли-продажи квартиры? Смотрите здесь.

Какой порядок оформления купли-продажи квартиры? Подробная информация в этой статье.

Можно ли уменьшить размер?

Существует несколько способов уменьшения или компенсации налога с продажи квартиры:

  1. Ожидание рубежного срока. Если подождать три года с момента покупки квартиры, можно законно и без проблем «уклониться» от уплаты налога в 13%.
  2. Продажа жилья по цене ниже одного миллиона рублей. Этот способ не подойдет, если ваш покупатель собирается брать ипотеку. Также при значительном занижении суммы можно привлечь нездоровое внимание со стороны налоговых органов.
  3. Продажа единственной недвижимости в собственности – в такой ситуации владелец полностью освобождается от обязательной уплаты налога.
  4. Получение вычета. При продаже квартиры можно получить вычет, после чего вычесть его из суммы сделки, и платить налог с этой разницы.

Как видите, налог с продажи квартиры более чем реально уменьшить.

Для этого пользуйтесь только законными способами, так как после привлечения внимания налоговой можно обрести большие проблемы вплоть до ареста квартиры, что сделает ее продажу просто невозможной.

Когда налог с продажи жилого помещения платить не надо

Какой налог с продажи квартиры если вы ее купили, получили в дар или по наследству, приватизировали или получили по договору ренты до 01.01.2016 года :

  • И продали по истечении трех лет владения — налог платить не надо

Налоговый кодекс РФ:

  • Если вы купили дороже, и продали не менее чем за 70% от кадастровой стоимости квартиры исчисленной на 01 января года, в котором произошла продажа — налог платить не надо
  • Если вы продали ровно за ту же сумму, что и купили и это не менее чем 70% от кадастровой стоимости квартиры исчисленной на 01 января года, в котором произошла продажа — налог платить не надо

Изменения в законе

Какой налог с продажи квартиры если вы ее купили, получили в дар или по наследству после 01.01.2016 года :

Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ (применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года)

  • Изменился срок нахождения недвижимого имущества в собственности налогоплательщика, по истечении которого доходы от его продажи не облагаются налогом. Если ранее для этого нужно было владеть объектом более трех лет, то теперь освобождение доходов в общем случае производится, если имущество было в собственности более 5 лет.При этом для объектов, полученных в порядке приватизации, наследования и дарения от близких родственников, а также по договору пожизненного содержания с иждивением, правила остались прежними – доходы от продажи таких объектов освобождаются от налогообложения, если они находились в собственности налогоплательщика более трех лет,
  • Установлены новые правила определения размера облагаемого налогом дохода в случае продажи объекта недвижимого имущества по цене, существенно отличающейся от рыночной (в меньшую сторону).В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Когда налог с продажи жилого помещения надо платить

  • Если вы продаете квартиру, которую получили до 01.01.2016 года бесплатно (дарение, приватизация) и владели ей менее 3-х лет. Для расчета суммы налога применяете следующую формулу: доход от продажи — 1 000 000.0 *13%. То есть, если ваш доход равен или менее 1 000 000.0 рублей — налогооблагаемая база 0 и налога нет
  • Если вы продали квартиру, которой владели менее 3-х лет дороже, чем купили. Для расчета суммы налога применяете следующую формулу: доход от продажи минус расходы на покупку* 13%

Сроки уплаты налога после продажи недвижимости

Оплатить налог с продажи квартиры необходимо до 15 июля года следующего за годом получения дохода.

Какой налог с продажи квартиры ?

Налоговый кодекс РФ

Имущественный налоговый вычет

Какой налог с продажи квартиры ?

Срок владения недвижимостью

Допустим, собственник приобрел квартиру или дом до 1 января 2016 года. В этом случае рассчитать налог от полученного дохода от продажи объекта недвижимости очень просто. Если собственник владеет жильем три года и более, он освобождается от уплаты налога, причем срок владения исчисляется с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Исключение составляют случаи, когда собственность возникла на основании:

  • наследства (срок исчисляется с момента открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя),
  • жилищно-строительного кооператива, или ЖСК (срок исчисляется с момента выплаты пая).

Если объект недвижимости приобретен до 1 января 2016 года, но собственник владеет им менее трех лет, то налог с продажи должен быть уплачен. Однако у собственника есть возможность воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. Таким образом, налог начисляется в размере 13% от суммы дохода, превышающего 1 млн рублей. Если стоимость объекта недвижимости меньше или равна 1 млн, платить налог с полученного дохода не надо.

Попробуем рассчитать сумму налога на примере. Дано: собственник владеет объектом недвижимости менее трех лет, цена объекта недвижимости составляет 5 млн рублей.

Формула расчета представлена ниже.

  • Вычитаем из стоимости объекта сумму налогового вычета, получаем налогооблагаемую базу. В нашем случае нужно вычесть из 5 млн рублей (цена объекта) 1 млн рублей (налоговый вычет). Получаем 4 млн рублей (налогооблагаемая база).
  • Вычисляем 13% от налоговой базы — получаем сумму налога к уплате. В нашем случае 4 млн рублей умножаем на 13%, получаем 520 тысяч рублей.

Цена, указанная в договоре отчуждения

Другая типичная ситуация — собственник приобрел объект недвижимости после 1 января 2016 года. При отчуждении такого объекта будут действовать новые правила, в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Срок владения объектом недвижимости так же, как и раньше, отсчитывается с даты государственной регистрации перехода права собственности (исключения по-прежнему составляют наследство и ЖСК). А вот при расчете НДФЛ будет учитываться кадастровая стоимость объекта и цена продажи.

Согласно новым правилам увеличился и минимальный срок владения — до пяти лет. По истечении этого срока доход от продажи недвижимости не будет облагаться налогом. Однако для ряда объектов минимальный срок владения остался прежний — три года. К таким исключениям относятся объекты, право собственности на которые возникло следующим образом:

  • имущество было получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и/или близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации,
  • имущество было получено в результате приватизации,
  • имущество было получено в результате передачи объекта по договору пожизненного содержания с иждивением.

Во всех остальных случаях (купля-продажа, строительство, долевое строительство и так далее) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. По истечении этого срока доходы от продажи будут полностью освобождены от налогов.

Можно ли уменьшить налогооблагаемую сумму?

Да, в соответствии с новым законодательством собственник может уменьшить налогооблагаемую сумму. Сделать это можно двумя способами.

1. Использовать право на налоговый вычет в размере 1 млн рублей при продаже жилья и 250 тысяч рублей при продаже иного имущества.

Разберем этот вариант на примере. Допустим, собственник продает квартиру, права на которую он приобрел в результате приватизации менее трех лет назад. Кадастровая стоимость объекта — 5 млн рублей. Эта квартира продается за 3 млн рублей.

Доход от продажи квартиры в целях налогообложения определяется так: 5 млн рублей умножаем на 0,7, получаем 3,5 млн рублей. Следовательно, налоговая база составляет 3,5 млн рублей. От этой суммы нужно отнять налоговый вычет (в данном случае 1 млн рублей), получим 2,5 млн рублей.

Сумма налога рассчитывается так: 2,5 млн рублей умножаем на 13%, получаем 325 тысяч рублей.

2. Вместо получения имущественного налогового вычета собственник может уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (это цена, указанная в договоре купли-купли продажи при приобретении квартиры).

Если же продажная цена объекта недвижимости окажется ниже его кадастровой стоимости, то налог будет рассчитываться от кадастровой стоимости объекта недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент (К=0,7).

Например, в 2016 году приобретена квартира за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость объекта — 5 млн рублей. Эта квартира продается в этом же году за 3,1 млн рублей.

Формула расчета НДФЛ такова: умножаем кадастровую стоимость на 0,7, после вычитаем из полученной суммы сумму понесенных и документально подтвержденных затрат и потом из полученной разницы рассчитываем сумму налога, умножив полученную разницу на 0,13 (то есть 13%).

Исходя из нашего примера, расчет будет выглядеть следующим образом. Доход от продажи квартиры в целях налогообложения определяется так: 5 млн рублей умножаем на 0,7, получаем 3,5 млн рублей. Следовательно, налоговая база составляет 3,5 млн рублей. От этой суммы нужно отнять сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов (в нашем случае это 3 млн рублей), получим 500 тысяч рублей. С этой суммы рассчитыва ется налог: 500 тысяч рублей умножаем на 13%, получаем 65 тысяч рублей.

Текст подготовила: Александра Лавришева


Смотрите видео: НДФЛ при продаже недвижимости. А нужно ли платить налог при продаже квартиры (December 2020).